Advogado imobiliário em Bauru: aluguel, caução, despejo e escritura

Bauru tem universidades, hospitais de referência e um comércio que atende toda a região, e isso movimenta um mercado de aluguel grande: repúblicas e quitinetes de estudantes, casas de famílias e salas comerciais. Por isso, a maior parte dos casos imobiliários na cidade começa no contrato de aluguel. Veja as regras da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) que mais geram briga.

Garantias: só uma por contrato

O proprietário pode exigir uma destas garantias, nunca duas:

Garantia	Regra
Caução em dinheiro	Até 3 aluguéis, depositada em poupança, com rendimentos para o inquilino (art. 38)
Fiança	Fiador com imóvel ou renda, conforme o contrato
Seguro-fiança	Pago pelo inquilino a uma seguradora
Cessão de cotas de fundo de investimento	Pouco usada

Exigir mais de uma garantia é contravenção penal (arts. 37 e 43).

Vistoria, reajuste e devolução

• Vistoria de entrada: faça com fotos e assinatura dos dois lados. Na saída, o inquilino responde só pelos danos além do desgaste normal de uso.
• Reajuste: uma vez por ano, pelo índice previsto no contrato. Reajuste fora disso pode ser contestado.
• Saída antecipada: multa proporcional ao tempo que falta. Quem é transferido pelo empregador e avisa com 30 dias de antecedência fica dispensado da multa (art. 4º).
• Devolução da caução: com os rendimentos da poupança, descontadas só as dívidas comprovadas.

Repúblicas e contratos de estudantes

Quando vários estudantes dividem o imóvel, vale deixar por escrito quem assina o contrato, como se divide o aluguel e o que acontece quando alguém sai no meio do semestre. Em regra, quem assinou responde pelo aluguel inteiro perante o proprietário.

Despejo

O despejo exige ação na Justiça; o proprietário não pode trocar a fechadura, cortar água e luz ou retirar os móveis por conta própria. Quando o contrato não tem garantia e o inquilino deixa de pagar, o juiz pode dar liminar para desocupar em 15 dias, mediante caução de três aluguéis (art. 59, § 1º). O inquilino pode evitar o despejo pagando toda a dívida, com juros e custas, no prazo da defesa (art. 62).

Comprar e regularizar

Muitos imóveis comprados por famílias de estudantes ou investidores em Bauru passaram por várias mãos só com contrato particular. Para colocar no nome, a ordem é: tentar a escritura com quem vendeu; se ele recebeu e não assina, pedir a adjudicação compulsória no registro de imóveis, com advogado; e, sem documento algum, usar a usucapião, provando a posse com IPTU, contas e testemunhas.

Quando o caso vai para a Justiça

As ações sobre imóveis correm nas varas cíveis da comarca de Bauru, do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP). Causas de aluguel de até 40 salários mínimos, como cobrança de caução, podem ir ao Juizado Especial Cível. Veja também como reaver um imóvel ocupado.

Uma situação comum em Bauru

Três estudantes dividem uma casa perto da Unesp, com contrato no nome de um só. No meio do ano, dois voltam para a cidade de origem, o terceiro fica sozinho com o aluguel inteiro e o proprietário cobra também a multa por rescisão dos que saíram. Como só um assinou, a cobrança recai sobre ele e sobre o fiador. Um contrato com todos os moradores como locatários, ou com regra clara para a saída de cada um, teria evitado a discussão.

Antes de falar com o advogado

Separe o contrato de aluguel, a vistoria de entrada com fotos, os comprovantes de pagamento, os recibos da caução e as mensagens trocadas com a outra parte ou a imobiliária.

Nossa opinião

Em Bauru, a maior parte dos conflitos que vemos poderia ser evitada na assinatura do contrato de aluguel: uma só garantia, vistoria com fotos datadas e regra escrita para a saída antecipada. Para proprietários, a mesma lógica vale ao contrário: contrato bem feito é o que permite a liminar de despejo quando o inquilino deixa de pagar. Gastar uma hora com o contrato custa muito menos que um processo.

Guias sobre imóveis

• UsucapiãoTempo de posse de cada tipo, usucapião no cartório ou na Justiça e os documentos.
• Ação de despejoQuando cabe, liminar em 15 dias, como o inquilino pode evitar e os prazos.
• Adjudicação compulsóriaImóvel pago sem escritura: o caminho no cartório e na Justiça, documentos, custos e prazo.
• Como reaver um imóvelAção reivindicatória, reintegração de posse ou despejo: qual usar para tirar alguém do seu imóvel.
• Servidão de passagemServidão e passagem forçada: quando o vizinho é obrigado a deixar você passar.
• Usucapião extrajudicialRequisitos, ata notarial, planta, documentos, vizinhos, custos, prazo e quando vai à Justiça.
• Contrato de gavetaValidade, riscos para os dois lados, imóvel financiado e os caminhos para regularizar.
• ITBIQuem paga, alíquotas das capitais, base de cálculo, quando pagar e quando não é cobrado.
• Imissão na posseImóvel comprado ou arrematado ocupado: quando cabe, liminar de 60 dias, prazos e custos.

Para ver tudo o que um advogado imobiliário resolve, em qualquer cidade, veja a página da área.

Dúvidas frequentes em Bauru

O proprietário pode pedir mais de uma garantia no aluguel?

Não. A lei permite só uma modalidade de garantia por contrato: caução, fiança, seguro-fiança ou cessão de cotas de fundo de investimento. Exigir duas é contravenção penal (Lei 8.245/1991, arts. 37 e 43).

A caução pode ser de quantos aluguéis?

A caução em dinheiro é limitada a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, com os rendimentos revertidos ao inquilino na devolução (Lei 8.245/1991, art. 38).

Posso sair antes do fim do contrato?

Pode, pagando a multa proporcional ao tempo que falta. Se a saída for por transferência de emprego determinada pelo empregador, o inquilino fica dispensado da multa, desde que avise com 30 dias de antecedência (Lei 8.245/1991, art. 4º).

Advogado imobiliário em outras cidades: Anápolis, Belém, Belo Horizonte, Blumenau, Brasília, Campinas, Cotia, Cuiabá, Curitiba, Florianópolis, Fortaleza, Goiânia, Itajaí, João Pessoa, Joinville, Jundiaí, Maringá, Mogi das Cruzes, Natal, Nova Iguaçu, Piracicaba, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador, São José dos Campos, São Paulo, Sorocaba, Uberlândia, Vitória.

Atendimento a distância

Não é preciso ir a um escritório em Bauru. Pelo formulário, um advogado parceiro chama você no WhatsApp; a conversa segue por mensagem ou vídeo, e documentos e assinaturas vão pela internet. Os processos de Bauru correm no TJSP (Justiça estadual, São Paulo), em sistema eletrônico, e boa parte das audiências pode ser feita por vídeo.

Atualizado em 22 de outubro de 2026. Conteúdo informativo; valores e regras locais podem mudar, confira na prefeitura e no cartório.