Advogado imobiliário em São Paulo: cartórios, ITBI e como regularizar o seu imóvel

Em São Paulo, quase todo problema com imóvel passa por três lugares: o cartório de registro de imóveis da região do endereço, a prefeitura, que cobra o ITBI e cuida da regularização das áreas irregulares, e, quando não há acordo, o fórum, do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP). Saber qual deles resolve o seu caso economiza meses.

Os 18 cartórios de registro de imóveis da capital

A cidade é dividida em 18 circunscrições, e cada endereço pertence a um único cartório, do 1º ao 18º Oficial de Registro de Imóveis. É nele que fica a matrícula, o documento que diz quem é o dono, se o imóvel tem hipoteca, penhora ou outra dívida e qual é a sua área.

Antes de comprar, vender, alugar por muito tempo ou entrar com qualquer ação, o primeiro passo é tirar a matrícula atualizada no cartório certo. Dá para pedir pela internet. Um imóvel antigo pode ter mudado de cartório quando a cidade foi redividida; nesse caso, o histórico continua no cartório anterior.

ITBI: 3% e a exceção do financiamento

O ITBI é o imposto que a prefeitura cobra quando um imóvel muda de dono. Em São Paulo a alíquota é de 3% (Lei Municipal 11.154/1991). Na prática, a prefeitura calcula sobre o maior valor entre o preço pago e o valor venal de referência que ela atribui ao imóvel.

Na compra financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, a parte financiada paga 0,5%, até um teto que muda todo ano, e o restante paga 3%.

O valor de referência é um ponto de briga frequente. O Superior Tribunal de Justiça decidiu que a base do ITBI é o valor da transação declarado pelo comprador, e que a prefeitura só pode cobrar sobre um valor maior se abrir um processo próprio para provar que o preço declarado está errado (Tema 1.113). Quem pagou a mais nos últimos anos pode, em tese, pedir a diferença de volta.

Escritura na Mão: a regularização gratuita da prefeitura

Milhares de famílias moram em loteamentos e conjuntos que nunca foram regularizados. Para elas, a prefeitura tem o programa Escritura na Mão, da Secretaria Municipal de Habitação com a COHAB-SP. Ele funciona em duas frentes:

• Regularização fundiária (Reurb): a prefeitura regulariza a área inteira e entrega o título de cada morador, de graça (Lei Municipal 17.734/2022, que aplica a Lei Federal 13.465/2017).
• Contratos da COHAB: quem já quitou o apartamento ou a casa da COHAB recebe a escritura definitiva.

Segundo a prefeitura, o programa passou de 80 mil documentos entregues até maio de 2026. Se o seu bairro está em processo de regularização, vale procurar a Secretaria de Habitação antes de pagar por qualquer serviço: todas as etapas são gratuitas e feitas por equipes identificadas.

Quando o caso vai para a Justiça

As ações sobre imóvel correm no fórum da cidade onde o imóvel fica (Código de Processo Civil, art. 47). Na capital, a Justiça Estadual se divide entre o Foro Central Cível, na Praça João Mendes, e os foros regionais, espalhados pelas regiões da cidade. O advogado verifica em qual deles o seu processo deve correr.

Os casos mais comuns na capital:

1. Despejo por falta de pagamento. Num mercado de aluguel do tamanho do paulistano, é a ação mais frequente. Sem garantia no contrato, o juiz pode dar liminar para desocupar em 15 dias (Lei 8.245/1991, art. 59).
2. Usucapião. Comum em casas compradas com contrato de gaveta nas periferias e em imóveis de herança nunca inventariados. Quando ninguém se opõe, ela pode ser feita direto no cartório de registro de imóveis.
3. Imóvel ocupado. Parente que não devolve, invasão de terreno, ex-companheiro que ficou na casa. Veja como reaver um imóvel ocupado.
4. Condomínio. Cobrança de taxa atrasada, obras na área comum, multas. Em prédios, boa parte se resolve com notificação e assembleia antes de chegar ao fórum.

Uma situação comum em São Paulo

Uma moradora de Itaquera vive há vinte anos num apartamento de conjunto habitacional que comprou de outro mutuário com contrato de gaveta. O apartamento ainda está financiado no nome do primeiro comprador. Antes de pensar em usucapião, vale verificar se o conjunto está no programa Escritura na Mão da prefeitura ou se a companhia habitacional aceita a transferência do contrato, o que costuma ser mais rápido e barato.

Antes de falar com o advogado

Comece pela matrícula atualizada, pedida no cartório da circunscrição do imóvel ou pelo site do ONR, e junte a escritura ou o contrato, o IPTU e as contas no endereço. Em conjunto habitacional, anote o nome do conjunto e da companhia (Cohab ou CDHU); com inquilino, o contrato de aluguel e o que deixou de ser pago.

Nossa opinião

Na capital, com 18 registros de imóveis e regras próprias para cada tipo de imóvel, o primeiro passo é saber exatamente onde está o seu problema. Nossa recomendação é conferir se o imóvel está em algum programa da prefeitura antes de contratar um processo individual. Para quem compra, a matrícula atualizada e as certidões do vendedor são a melhor proteção contra surpresas.

Guias sobre imóveis

• UsucapiãoTempo de posse de cada tipo, usucapião no cartório ou na Justiça e os documentos.
• Ação de despejoQuando cabe, liminar em 15 dias, como o inquilino pode evitar e os prazos.
• Adjudicação compulsóriaImóvel pago sem escritura: o caminho no cartório e na Justiça, documentos, custos e prazo.
• Como reaver um imóvelAção reivindicatória, reintegração de posse ou despejo: qual usar para tirar alguém do seu imóvel.
• Servidão de passagemServidão e passagem forçada: quando o vizinho é obrigado a deixar você passar.
• Usucapião extrajudicialRequisitos, ata notarial, planta, documentos, vizinhos, custos, prazo e quando vai à Justiça.
• Contrato de gavetaValidade, riscos para os dois lados, imóvel financiado e os caminhos para regularizar.
• ITBIQuem paga, alíquotas das capitais, base de cálculo, quando pagar e quando não é cobrado.
• Imissão na posseImóvel comprado ou arrematado ocupado: quando cabe, liminar de 60 dias, prazos e custos.

Para ver tudo o que um advogado imobiliário resolve, em qualquer cidade, veja a página da área.

Dúvidas frequentes em São Paulo

Como descobrir em qual cartório de registro de imóveis de São Paulo está o meu imóvel?

A escritura ou a matrícula antiga dizem qual é o cartório (por exemplo, "15º Oficial de Registro de Imóveis"). Sem esses papéis, dá para pesquisar pelo endereço no serviço do ONR, o Registro de Imóveis do Brasil, ou perguntar em qualquer um dos cartórios da capital.

Quanto é o ITBI em São Paulo?

A alíquota geral é de 3%. A prefeitura costuma calcular sobre o maior valor entre o preço da compra e o valor de referência dela, o que pode ser contestado. Na compra financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, a parte financiada paga 0,5%, até um limite que a prefeitura atualiza todo ano.

Moro numa área irregular da cidade. Preciso de advogado para conseguir a escritura?

Se a sua área está no programa Escritura na Mão, da prefeitura, a regularização é gratuita e feita pelas equipes da Secretaria de Habitação e da COHAB. O advogado entra quando o imóvel não está em nenhum programa, quando há briga sobre quem é o dono ou quando o caminho é a usucapião.

Advogado imobiliário em outras cidades: Anápolis, Bauru, Belém, Belo Horizonte, Blumenau, Brasília, Campinas, Cotia, Cuiabá, Curitiba, Florianópolis, Fortaleza, Goiânia, Itajaí, João Pessoa, Joinville, Jundiaí, Maringá, Mogi das Cruzes, Natal, Nova Iguaçu, Piracicaba, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador, São José dos Campos, Sorocaba, Uberlândia, Vitória.

Atendimento a distância

Não é preciso ir a um escritório em São Paulo. Pelo formulário, um advogado parceiro chama você no WhatsApp; a conversa segue por mensagem ou vídeo, e documentos e assinaturas vão pela internet. Os processos de São Paulo correm no TJSP (Justiça estadual, São Paulo), em sistema eletrônico, e boa parte das audiências pode ser feita por vídeo.

Atualizado em 22 de outubro de 2026. Conteúdo informativo; valores e regras locais podem mudar, confira na prefeitura e no cartório.