Como reaver um imóvel ocupado: reintegração de posse ou ação reivindicatória

Conteúdo informativo, com base na legislação citada no texto. Não substitui a orientação de um advogado sobre o seu caso.

Para reaver um imóvel ocupado por outra pessoa, o primeiro passo é saber por que ela está lá. Se você é o dono e alguém ocupa o imóvel sem direito, o caminho é a ação reivindicatória. Se você tinha a posse e foi tirado dela, ou emprestou e a pessoa não devolve, é a reintegração de posse. Se a pessoa é inquilina, é ação de despejo.

O direito de reaver está no Código Civil: o proprietário pode “reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha” (art. 1.228).

Qual ação usar em cada situação

Situação	Ação mais comum	O que você precisa provar
Você é o dono no cartório e alguém ocupa sem autorização	Ação reivindicatória	Que é o dono (matrícula) e que a ocupação é injusta
Você morava ou cuidava do imóvel e foi tirado dele	Reintegração de posse	Que tinha a posse, quando e como a perdeu
Emprestou o imóvel (comodato) e a pessoa não devolve	Notificação e reintegração de posse	O empréstimo e a notificação pedindo a devolução
O inquilino parou de pagar ou o contrato acabou	Ação de despejo (Lei 8.245/1991)	O contrato de aluguel e a dívida ou o fim do prazo

A diferença entre as duas primeiras parece pequena, mas muda tudo. Na reivindicatória, o argumento é “eu sou o dono”. Na reintegração, é “eu estava aqui e fui tirado”. Por isso a reintegração serve também para quem ainda não tem a escritura registrada, mas tinha a posse.

Ação reivindicatória: como funciona

A ação reivindicatória é a ação do dono contra quem está no imóvel sem direito. Para ela dar certo, três coisas precisam ficar claras no processo:

1. A propriedade: a matrícula atualizada do imóvel, tirada no Cartório de Registro de Imóveis. No Brasil, a propriedade de imóvel só se transfere com o registro (Código Civil, art. 1.245).
2. Qual é o imóvel: endereço, área e limites, como estão na matrícula.
3. A ocupação injusta: quem está lá não tem contrato, autorização ou outro direito que justifique ficar.

A ação corre no fórum da cidade onde fica o imóvel (Código de Processo Civil, art. 47). Se o juiz der razão ao dono, manda o ocupante sair e, se ele não sair, o oficial de justiça faz a desocupação.

Exemplo: dona Sônia, 64 anos, herdou uma casa da mãe e fez o inventário. Quando foi vender, descobriu que um conhecido da família estava morando lá havia dois anos, sem pagar nada e sem autorização. Como a casa está registrada no nome dela, o caminho é notificar o ocupante e, se ele não sair, entrar com a ação reivindicatória.

Reintegração de posse: quando a perda é recente

A reintegração de posse protege quem tinha a posse e foi tirado dela, o chamado esbulho (Código de Processo Civil, art. 560). Ela tem uma vantagem importante: se a perda da posse aconteceu há menos de um ano e um dia, o juiz pode mandar devolver o imóvel logo no começo do processo, antes de ouvir o outro lado (arts. 558 e 562).

Por isso, quando alguém invade um terreno ou se recusa a sair depois de um empréstimo, agir rápido faz diferença. Passado esse prazo, a ação continua possível, mas sem essa decisão rápida no início.

No caso do imóvel emprestado, o primeiro passo é a notificação pedindo a devolução num prazo. Se a pessoa não sai depois de notificada, a permanência vira esbulho e cabe a reintegração.

O risco da usucapião

Quanto mais tempo alguém fica no imóvel como se fosse dono, sem oposição, maior a chance de ele alegar usucapião, que é ganhar a propriedade pelo tempo de posse. E a usucapião pode ser usada como defesa dentro da própria ação (Súmula 237 do STF).

Os prazos mais comuns no Código Civil são:

• 15 anos de posse sem interrupção nem oposição, que caem para 10 anos se a pessoa mora no imóvel ou fez obras nele (art. 1.238);
• 10 anos com justo título e boa-fé (art. 1.242);
• 5 anos para quem mora num imóvel urbano de até 250 m² e não tem outro imóvel (art. 1.240 e Constituição, art. 183).

Uma notificação formal e uma ação na Justiça mostram que houve oposição. É mais um motivo para não deixar a situação correr por anos.

Passo a passo

1. Tire a matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis (dá para pedir pela internet, no site do ONR, o Registro de Imóveis do Brasil).
2. Junte provas de quem está no imóvel e desde quando: fotos, mensagens, contas, testemunhas.
3. Notifique o ocupante por escrito, de preferência pelo Cartório de Títulos e Documentos ou com aviso de recebimento, pedindo a saída num prazo.
4. Não tire a pessoa à força, não troque a fechadura com ela morando lá e não corte água ou luz.
5. Fale com um advogado para escolher a ação certa: reivindicatória, reintegração de posse ou despejo.

Quanto tempo demora

Depende da cidade, de o ocupante se defender ou não e de haver discussão sobre benfeitorias ou usucapião. Na reintegração de posse com perda recente, a decisão que manda devolver o imóvel pode sair em semanas. Uma reivindicatória com defesa costuma levar mais tempo. O advogado consegue dar uma estimativa olhando o fórum da sua cidade.