Advogado imobiliário em Curitiba: contrato de gaveta, ITBI de 2,7% e regularização

Em Curitiba, a situação mais comum que chega ao advogado não é briga entre vizinhos nem despejo. É a casa comprada só com contrato de gaveta, que nunca foi passada para o nome de quem mora nela. Até a prefeitura reconheceu o tamanho do problema e criou desconto no ITBI para quem regularizasse. Veja os caminhos.

Contrato de gaveta: os três caminhos para a escritura

Pelo Código Civil, só é dono quem registra a escritura no registro de imóveis (art. 1.245). O contrato de gaveta prova que você comprou e pagou, mas não faz de você o dono no papel. Para regularizar:

Situação	Caminho	Onde
O vendedor está vivo, é encontrado e aceita assinar	Escritura pública e registro	Tabelionato de notas e registro de imóveis
Você pagou tudo, mas o vendedor sumiu, morreu ou se recusa	Adjudicação compulsória	No cartório (Lei 6.015/1973, art. 216-B) ou na Justiça
Não há contrato, ou a casa passou por vários donos sem papel	Usucapião	No cartório, se ninguém se opuser, ou na Justiça

Na adjudicação compulsória e na usucapião feitas no cartório, a lei exige advogado.

ITBI em Curitiba: 2,7%

O ITBI de Curitiba é de 2,7%, calculado sobre o preço da escritura ou do contrato, salvo quando o valor venal que a prefeitura atribui ao imóvel for maior.

Para destravar os contratos de gaveta, a cidade aprovou a Lei Complementar 137/2022, que baixou a alíquota para 0,27%, um desconto de 90%, para quem regularizasse compromissos de compra e venda assinados até 30 de junho de 2022. O prazo de adesão foi prorrogado até dezembro de 2023. Esse programa específico acabou, mas a prefeitura já o reabriu antes. Vale perguntar se há um em vigor antes de fazer a escritura.

Na usucapião, em geral, o ITBI não é cobrado, porque a propriedade não é transmitida de um dono para outro.

Os 9 registros de imóveis

A capital é dividida em 9 circunscrições de registro de imóveis, e cada endereço pertence a uma delas. A matrícula do seu imóvel está em uma só. A escritura antiga costuma dizer qual; sem ela, a pesquisa pode ser feita pelo endereço no serviço do ONR, o Registro de Imóveis do Brasil.

Em condomínios e loteamentos novos nas áreas de manancial, alguns registros aplicam regras ambientais próprias na hora de registrar. Um motivo a mais para conferir a matrícula antes de comprar na planta.

Reurb: a regularização das vilas pela Cohab

Nas áreas ocupadas há décadas, a regularização é feita pela prefeitura, por meio da Cohab Curitiba, com base na Lei Federal 13.465/2017. A Reurb de interesse social atende áreas onde predominam famílias com renda de até três salários mínimos.

Em março de 2026, o Decreto Municipal 390/2026 simplificou as regras, permitindo regularizar por etapas. O pedido pode ser feito por moradores ou associações pelo processo eletrônico da prefeitura. Quem mora numa área assim, em geral, não precisa de advogado para o título; precisa quando há briga sobre quem tem direito ao lote.

Quando o caso vai para a Justiça

As ações sobre imóveis em Curitiba correm nas varas cíveis do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba, do Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR). Os casos mais comuns, além da regularização:

• Imóvel ocupado por parente, ex-companheiro ou invasor. Veja como reaver um imóvel ocupado.
• Despejo de inquilino que não paga, com liminar de 15 dias quando o contrato não tem garantia (Lei 8.245/1991, art. 59).
• Passagem e divisa em terrenos da região metropolitana. Veja o guia de servidão de passagem.

Uma situação comum em Curitiba

Uma família compra uma casa no Boqueirão com contrato de gaveta e, anos depois, descobre que o vendedor morreu e o imóvel continua no nome dele. Os herdeiros do vendedor não se opõem, mas também não querem gastar com nada. A adjudicação compulsória extrajudicial, no registro de imóveis da circunscrição certa, entre os 9 da capital, resolve sem precisar de inventário do vendedor, desde que o contrato e os pagamentos estejam comprovados.

Antes de falar com o advogado

Junte o contrato de gaveta e todos os recibos de pagamento, os carnês de IPTU, as contas no endereço e, se tiver, a escritura ou a matrícula antiga. Se você sabe o nome do vendedor ou dos herdeiros dele, anote. Isso já mostra se o caminho é a escritura, a adjudicação ou a usucapião.

Nossa opinião

Em Curitiba, saber qual dos 9 registros de imóveis cuida do endereço é o primeiro passo para tudo, e muita gente perde tempo pedindo certidão no lugar errado. Para quem tem contrato de gaveta, nossa recomendação é não esperar o vendedor sumir: enquanto ele está vivo e localizável, a escritura é o caminho mais barato. Depois, cada ano de espera encarece a solução.

Guias sobre imóveis

• UsucapiãoTempo de posse de cada tipo, usucapião no cartório ou na Justiça e os documentos.
• Ação de despejoQuando cabe, liminar em 15 dias, como o inquilino pode evitar e os prazos.
• Adjudicação compulsóriaImóvel pago sem escritura: o caminho no cartório e na Justiça, documentos, custos e prazo.
• Como reaver um imóvelAção reivindicatória, reintegração de posse ou despejo: qual usar para tirar alguém do seu imóvel.
• Servidão de passagemServidão e passagem forçada: quando o vizinho é obrigado a deixar você passar.
• Usucapião extrajudicialRequisitos, ata notarial, planta, documentos, vizinhos, custos, prazo e quando vai à Justiça.
• Contrato de gavetaValidade, riscos para os dois lados, imóvel financiado e os caminhos para regularizar.
• ITBIQuem paga, alíquotas das capitais, base de cálculo, quando pagar e quando não é cobrado.
• Imissão na posseImóvel comprado ou arrematado ocupado: quando cabe, liminar de 60 dias, prazos e custos.

Para ver tudo o que um advogado imobiliário resolve, em qualquer cidade, veja a página da área.

Dúvidas frequentes em Curitiba

Quanto é o ITBI em Curitiba?

A alíquota é de 2,7% sobre o valor do imóvel transmitido. A prefeitura já teve programas que reduziram a alíquota para 0,27% na regularização de contratos de gaveta antigos (Lei Complementar 137/2022). Antes de pagar, confira se há algum programa desse tipo aberto.

Comprei de gaveta e o vendedor sumiu. Como passo o imóvel para o meu nome?

Se você pagou tudo, o caminho costuma ser a adjudicação compulsória, que hoje também pode ser feita no cartório de registro de imóveis, com advogado. Se não há contrato ou a cadeia de compras é longa, pode ser o caso de usucapião. O advogado avalia qual se encaixa.

Minha vila está sendo regularizada pela Cohab. Preciso fazer alguma coisa?

Na Reurb de interesse social, a Cohab faz o mapeamento e o cadastro das famílias e conduz o processo até o título. Participe das reuniões, mantenha o cadastro em dia e guarde os comprovantes de que mora no imóvel. Desconfie de quem cobra para "garantir" o título.

Advogado imobiliário em outras cidades: Anápolis, Bauru, Belém, Belo Horizonte, Blumenau, Brasília, Campinas, Cotia, Cuiabá, Florianópolis, Fortaleza, Goiânia, Itajaí, João Pessoa, Joinville, Jundiaí, Maringá, Mogi das Cruzes, Natal, Nova Iguaçu, Piracicaba, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador, São José dos Campos, São Paulo, Sorocaba, Uberlândia, Vitória.

Atendimento a distância

Não é preciso ir a um escritório em Curitiba. Pelo formulário, um advogado parceiro chama você no WhatsApp; a conversa segue por mensagem ou vídeo, e documentos e assinaturas vão pela internet. Os processos de Curitiba correm no TJPR (Justiça estadual, Paraná), em sistema eletrônico, e boa parte das audiências pode ser feita por vídeo.

Atualizado em 22 de outubro de 2026. Conteúdo informativo; valores e regras locais podem mudar, confira na prefeitura e no cartório.