Advogado imobiliário em Brasília: terras da Terracap, condomínios e ITBI de 2%

O Distrito Federal tem uma situação imobiliária única no país: a maior parte da terra é pública, administrada pela Terracap, a Companhia Imobiliária de Brasília, ou pela União. Ao longo de décadas, surgiram centenas de condomínios horizontais em áreas públicas, em regiões como Vicente Pires, Jardim Botânico, Arniqueira e Sobradinho, onde milhares de famílias moram com cessão de direitos, sem escritura. Regularizar no DF é diferente de regularizar em qualquer outra cidade.

Terra pública ou particular: a primeira pergunta

Antes de qualquer coisa, é preciso saber de quem é a terra:

Situação	Caminho
Área da Terracap em regularização	Venda direta ao ocupante, por edital, ou doação na Reurb social
Área da União	Regularização pela Secretaria do Patrimônio da União
Área particular com escritura	Escritura e registro, ou adjudicação compulsória se o vendedor não assinar
Área particular, posse antiga sem papel	Usucapião

Terra pública, da Terracap ou da União, não pode ser adquirida por usucapião (Constituição, art. 183, § 3º). Por isso, em condomínio sobre área pública, a usucapião não resolve.

A venda direta da Terracap

Nas áreas regularizadas, a Terracap vende o lote ao próprio ocupante, sem licitação, com base na Lei 13.465/2017 e nas normas do DF. Os editais saem por região e costumam trazer:

• prazo para apresentar a proposta, que pode ser curto;
• desconto para pagamento à vista e parcelamento longo, de até 30 anos nos editais recentes;
• possibilidade de usar o FGTS;
• Reurb social, com doação do lote, para famílias de baixa renda que atendem aos critérios.

Quem perde o prazo do edital pode ter de esperar uma nova chance. Vale acompanhar os editais da sua região e organizar os documentos antes.

ITBI no Distrito Federal

Desde 2024, o ITBI do DF tem alíquota geral de 2%, e de 1% na primeira venda de imóvel novo. Antes, era de 3%. A guia é emitida pela Secretaria de Economia do DF.

Comprar imóvel no DF: o que conferir

1. Matrícula atualizada, se houver: dono, área, dívidas.
2. Situação da área: pública ou particular, regularizada ou não.
3. Cessão de direitos: em condomínio irregular, confira toda a cadeia de cessões até o primeiro ocupante.
4. Taxas do condomínio e dívidas com a Terracap, se já houver contrato.
5. Imóvel na planta em Águas Claras, Noroeste ou Samambaia: memorial de incorporação registrado e prazo de entrega.

Quando o caso vai para a Justiça

As ações sobre imóveis correm nas varas cíveis da circunscrição do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) onde fica o imóvel. Os casos mais comuns são disputas de cessão de direitos em condomínios, atraso de obra (Lei 4.591/1964, art. 43-A), despejo e imóvel ocupado (veja como reaver um imóvel ocupado).

Uma situação comum em Brasília

Um morador de um condomínio no Jardim Botânico paga taxa há quinze anos e recebe a notícia de que a Terracap abriu a venda direta da sua unidade. Ele hesita porque acredita que poderia pedir usucapião e não pagar nada. Em terra pública, porém, a usucapião não é possível, e perder o prazo da venda direta pode custar o direito de compra com as condições especiais para ocupantes.

Antes de falar com o advogado

Separe a matrícula (se houver), a escritura ou todas as cessões de direitos, os comprovantes de pagamento, os carnês de IPTU e, se o condomínio estiver em regularização, o nome do parcelamento e o número do edital da Terracap.

Nossa opinião

No Distrito Federal, a pergunta sobre a natureza da terra vem antes de qualquer outra. Quem mora em área da Terracap deve acompanhar os editais de venda direta e reunir os comprovantes de ocupação desde já. Quem vai comprar de terceiros num condomínio ainda irregular precisa saber que está comprando uma expectativa, não um imóvel registrado, e o preço deveria refletir isso.

Guias sobre imóveis

• UsucapiãoTempo de posse de cada tipo, usucapião no cartório ou na Justiça e os documentos.
• Ação de despejoQuando cabe, liminar em 15 dias, como o inquilino pode evitar e os prazos.
• Adjudicação compulsóriaImóvel pago sem escritura: o caminho no cartório e na Justiça, documentos, custos e prazo.
• Como reaver um imóvelAção reivindicatória, reintegração de posse ou despejo: qual usar para tirar alguém do seu imóvel.
• Servidão de passagemServidão e passagem forçada: quando o vizinho é obrigado a deixar você passar.
• Usucapião extrajudicialRequisitos, ata notarial, planta, documentos, vizinhos, custos, prazo e quando vai à Justiça.
• Contrato de gavetaValidade, riscos para os dois lados, imóvel financiado e os caminhos para regularizar.
• ITBIQuem paga, alíquotas das capitais, base de cálculo, quando pagar e quando não é cobrado.
• Imissão na posseImóvel comprado ou arrematado ocupado: quando cabe, liminar de 60 dias, prazos e custos.

Para ver tudo o que um advogado imobiliário resolve, em qualquer cidade, veja a página da área.

Dúvidas frequentes em Brasília

O que é a venda direta da Terracap?

É a venda do lote ao próprio ocupante, sem licitação, em áreas públicas regularizadas, com base na Lei 13.465/2017 e nas leis do DF. A Terracap publica editais por região, com prazo para proposta, desconto à vista e parcelamento longo. Famílias de baixa renda podem se enquadrar na Reurb social e receber o lote por doação.

Quanto é o ITBI no Distrito Federal?

Desde 2024, a alíquota geral é de 2%, e de 1% na primeira venda de imóvel novo. Antes, era de 3%. Confira o valor na guia emitida pela Secretaria de Economia do DF.

Comprei casa em condomínio irregular com cessão de direitos. Sou dono?

No papel, não. A cessão de direitos prova que você comprou a posse de quem estava antes. Se a área é da Terracap, o caminho é a regularização do condomínio e a compra do lote por venda direta, quando o edital da sua região sair. Se a área é particular, pode caber usucapião ou adjudicação.

Advogado imobiliário em outras cidades: Anápolis, Bauru, Belém, Belo Horizonte, Blumenau, Campinas, Cotia, Cuiabá, Curitiba, Florianópolis, Fortaleza, Goiânia, Itajaí, João Pessoa, Joinville, Jundiaí, Maringá, Mogi das Cruzes, Natal, Nova Iguaçu, Piracicaba, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador, São José dos Campos, São Paulo, Sorocaba, Uberlândia, Vitória.

Atendimento a distância

Não é preciso ir a um escritório em Brasília. Pelo formulário, um advogado parceiro chama você no WhatsApp; a conversa segue por mensagem ou vídeo, e documentos e assinaturas vão pela internet. Os processos de Brasília correm no TJDFT (Justiça do Distrito Federal), em sistema eletrônico, e boa parte das audiências pode ser feita por vídeo.

Atualizado em 22 de outubro de 2026. Conteúdo informativo; valores e regras locais podem mudar, confira na prefeitura e no cartório.