Advogado imobiliário em Florianópolis: área de preservação, marinha e ITBI de 2%

Florianópolis é uma ilha com muita área protegida e muita construção feita antes de qualquer licença. Por isso, comprar casa ou terreno aqui pede um cuidado que outras capitais não pedem: conferir se o imóvel pode existir onde está. Área de preservação permanente, terreno de marinha e loteamento sem aprovação são as três armadilhas mais comuns.

O que conferir antes de comprar

O que conferir	Por que importa	Onde ver
Matrícula atualizada	Mostra o dono, as dívidas e se o terreno existe no papel	Cartório de registro de imóveis
Área de preservação	Restinga, duna, mangue e margem de rio limitam ou impedem construir e regularizar	Consulta de viabilidade na prefeitura e no plano diretor
Terreno de marinha	Gera taxa anual e laudêmio na venda, pagos à União	Matrícula e consulta na Secretaria do Patrimônio da União
Loteamento aprovado	Lote em loteamento clandestino pode não ter matrícula própria	Prefeitura e matrícula da área-mãe

Na Ilha, é comum encontrar casa vendida só com cessão de direitos ou contrato particular, sem matrícula própria. Isso não impede a compra, mas o preço deveria refletir o custo e o tempo da regularização, e um advogado deveria ler a papelada antes do sinal.

ITBI: 2% e a redução do financiamento

O ITBI de Florianópolis é de 2% (Lei Complementar Municipal 7/1997). Na compra financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, a parte financiada paga 0,5%, até um teto atualizado periodicamente, e o restante paga 2%.

A prefeitura costuma calcular sobre o maior valor entre o preço declarado e o valor venal. O Superior Tribunal de Justiça decidiu que a base é o valor da compra declarado, e que a prefeitura só pode cobrar sobre um valor maior se provar, num processo próprio, que o preço está errado (Tema 1.113).

Terreno de marinha na Ilha

Grande parte da orla e das margens de rios e lagoas, como a Lagoa da Conceição, está em terreno de marinha, que pertence à União. Quem tem imóvel ali paga uma taxa anual à Secretaria do Patrimônio da União e, na venda, o laudêmio, em geral de 5% sobre o valor do terreno. Sem a certidão de autorização da SPU, o cartório não registra a transferência.

Terreno de marinha também não pode ser adquirido por usucapião, por ser bem público. A regularização, nesse caso, passa pela SPU.

Regularização: Floripa Regular e Lar Legal

Há dois caminhos coletivos para quem mora em área irregular:

• Floripa Regular: programa da prefeitura, criado em 2023 (Decreto Municipal 25.378/2023), com base na Lei Federal 13.465/2017. Nas áreas de interesse social, a prefeitura elabora e paga o projeto, e os moradores recebem o título.
• Lar Legal: programa do Tribunal de Justiça de Santa Catarina que regulariza loteamentos e ocupações consolidadas por decisão judicial, em geral a pedido do município, da Defensoria ou de associações.

Para um imóvel isolado, fora dessas áreas, os caminhos individuais são a escritura, a adjudicação compulsória (quando o vendedor não passa a escritura) ou a usucapião, desde que o terreno não seja público nem área em que a lei proíba construir.

Quando o caso vai para a Justiça

As ações sobre imóveis correm nas varas cíveis da comarca da Capital, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC). Além da regularização, os casos mais comuns são imóvel ocupado (veja como reaver um imóvel ocupado), despejo, inclusive em aluguel de temporada que virou moradia, e briga de divisa e passagem em terrenos no interior da Ilha (veja servidão de passagem).

Uma situação comum em Florianópolis

Um casal compra uma casa no Campeche anunciada como escriturada. Na hora do financiamento, o banco recusa: parte do terreno está em área de preservação permanente, junto à restinga, e outra parte em terreno de marinha sem inscrição na SPU. O vendedor tinha escritura de posse, não matrícula. Antes de qualquer sinal, uma consulta de viabilidade na prefeitura e a matrícula atualizada teriam mostrado o problema.

Antes de falar com o advogado

Separe a matrícula ou o contrato de cessão, o carnê de IPTU, as contas no endereço, fotos do terreno e, se tiver, a consulta de viabilidade da prefeitura. Se o imóvel fica perto da água, junte os comprovantes das taxas da SPU.

Nossa opinião

Na Ilha, o anúncio que diz escriturado nem sempre quer dizer registrado. Nossa recomendação é exigir a matrícula atualizada e a consulta de viabilidade antes de visitar o imóvel pela segunda vez, especialmente no sul e no norte da Ilha. Quem já tem uma casa nessas condições deve olhar os programas de regularização do município: eles existem justamente para os casos que o cartório sozinho não resolve.

Guias sobre imóveis

• UsucapiãoTempo de posse de cada tipo, usucapião no cartório ou na Justiça e os documentos.
• Ação de despejoQuando cabe, liminar em 15 dias, como o inquilino pode evitar e os prazos.
• Adjudicação compulsóriaImóvel pago sem escritura: o caminho no cartório e na Justiça, documentos, custos e prazo.
• Como reaver um imóvelAção reivindicatória, reintegração de posse ou despejo: qual usar para tirar alguém do seu imóvel.
• Servidão de passagemServidão e passagem forçada: quando o vizinho é obrigado a deixar você passar.
• Usucapião extrajudicialRequisitos, ata notarial, planta, documentos, vizinhos, custos, prazo e quando vai à Justiça.
• Contrato de gavetaValidade, riscos para os dois lados, imóvel financiado e os caminhos para regularizar.
• ITBIQuem paga, alíquotas das capitais, base de cálculo, quando pagar e quando não é cobrado.
• Imissão na posseImóvel comprado ou arrematado ocupado: quando cabe, liminar de 60 dias, prazos e custos.

Para ver tudo o que um advogado imobiliário resolve, em qualquer cidade, veja a página da área.

Dúvidas frequentes em Florianópolis

Dá para regularizar casa construída em área de preservação permanente em Florianópolis?

Às vezes, e com limites. A Lei 13.465/2017 permite regularizar núcleos urbanos em área de preservação quando um estudo técnico mostra que a situação melhora com a regularização, mas cada caso depende do tipo de área (restinga, duna, mangue, margem de rio) e do órgão ambiental. Antes de comprar, peça a consulta de viabilidade na prefeitura.

Quanto é o ITBI em Florianópolis?

Na Ilha, a alíquota geral é 2%. Em compra pelo Sistema Financeiro da Habitação, a parcela financiada paga 0,5%, até um teto que a prefeitura atualiza. Guia emitida por valor acima do preço pago pode ser contestada.

O que é o Floripa Regular?

É o programa de regularização fundiária da prefeitura, criado em 2023 (Decreto 25.378/2023). Nas áreas de interesse social, a prefeitura faz e paga o projeto de regularização, e os moradores recebem o título. Quem mora numa comunidade incluída no programa, em geral, não precisa contratar advogado para o título.

Advogado imobiliário em outras cidades: Anápolis, Bauru, Belém, Belo Horizonte, Blumenau, Brasília, Campinas, Cotia, Cuiabá, Curitiba, Fortaleza, Goiânia, Itajaí, João Pessoa, Joinville, Jundiaí, Maringá, Mogi das Cruzes, Natal, Nova Iguaçu, Piracicaba, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador, São José dos Campos, São Paulo, Sorocaba, Uberlândia, Vitória.

Atendimento a distância

Não é preciso ir a um escritório em Florianópolis. Pelo formulário, um advogado parceiro chama você no WhatsApp; a conversa segue por mensagem ou vídeo, e documentos e assinaturas vão pela internet. Os processos de Florianópolis correm no TJSC (Justiça estadual, Santa Catarina), em sistema eletrônico, e boa parte das audiências pode ser feita por vídeo.

Atualizado em 22 de outubro de 2026. Conteúdo informativo; valores e regras locais podem mudar, confira na prefeitura e no cartório.