Ação de despejo: quando cabe, liminar em 15 dias, prazos e custos

Conteúdo informativo, com base na legislação citada no texto. Não substitui a orientação de um advogado sobre o seu caso.

A ação de despejo é o caminho legal para o proprietário retomar um imóvel alugado: quando o inquilino não paga, descumpre o contrato ou o contrato acabou. Ela é regulada pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) e, em alguns casos, permite uma liminar para desocupar em 15 dias.

Quando cabe despejo

Motivo	Base na Lei 8.245/1991
Falta de pagamento de aluguel ou encargos	Art. 9º, III
Descumprimento do contrato (sublocação proibida, dano ao imóvel)	Art. 9º, II
Acordo de saída não cumprido	Art. 9º, I, e art. 59
Fim do contrato residencial de 30 meses ou mais, com aviso de 30 dias	Art. 46
Contrato residencial menor que 30 meses: retomada em casos específicos (uso próprio, obras) ou depois de 5 anos	Art. 47
Reparos urgentes exigidos pelo poder público	Art. 9º, IV

Liminar: desocupação em 15 dias

Em algumas situações, o juiz pode mandar o inquilino sair em 15 dias, logo no começo do processo, se o proprietário depositar uma caução de três aluguéis (art. 59, § 1º). As mais comuns:

• falta de pagamento quando o contrato não tem nenhuma garantia (fiador, caução ou seguro-fiança);
• descumprimento de acordo de desocupação assinado;
• fim do prazo de locação para temporada;
• morte do inquilino sem sucessor no contrato.

Quando há fiador ou seguro, a liminar por falta de pagamento não cabe, mas a garantia pode ser cobrada.

Como o inquilino pode evitar

No despejo por falta de pagamento, o inquilino pode pagar tudo em até 15 dias da citação: aluguéis atrasados, encargos, multa, juros, custas e honorários (art. 62, II). Esse direito, chamado purgação da mora, só pode ser usado uma vez a cada 24 meses. O proprietário pode pedir, na mesma ação, a cobrança dos aluguéis atrasados.

Passo a passo para o proprietário

1. Notifique o inquilino por escrito, com prazo para pagar ou sair.
2. Reúna os documentos: contrato, recibos, cálculo do débito, notificação.
3. Entre com a ação no fórum da cidade do imóvel, com advogado.
4. Liminar, quando cabível, com o depósito da caução.
5. Sentença e desocupação: em regra, 30 dias para sair voluntariamente (art. 63); se não sair, o oficial de justiça cumpre a ordem.

Nunca retire o inquilino por conta própria. Trocar a fechadura, cortar água ou luz ou tirar os móveis pode virar crime (Código Penal, art. 345) e gerar indenização.

Recebi uma ordem de despejo: o que fazer

Para o inquilino, o primeiro passo é entender qual documento chegou:

Documento	O que significa	Prazo
Citação da ação de despejo	O processo começou	15 dias para se defender ou, na falta de pagamento, para pagar tudo e evitar o despejo
Liminar de desocupação	O juiz mandou sair logo no começo	15 dias para desocupar
Mandado depois da sentença	O processo terminou	Em regra, 30 dias para sair voluntariamente (art. 63)

O que fazer: não ignore o documento, procure um advogado ou a Defensoria Pública imediatamente e tente um acordo com o proprietário, por exemplo, um prazo maior para sair ou o parcelamento da dívida. Sair do imóvel sem devolver as chaves formalmente pode manter a cobrança dos aluguéis.

Despejo por denúncia vazia

Denúncia vazia é pedir o imóvel de volta sem precisar dar motivo. Ela só vale em situações específicas:

• Contrato residencial de 30 meses ou mais: terminado o prazo, o contrato segue por tempo indeterminado, e o proprietário pode pedir a saída a qualquer momento, com aviso de 30 dias (art. 46).
• Contrato residencial menor que 30 meses: depois do fim do prazo, a retomada sem motivo só é possível quando a locação completar 5 anos; antes disso, só nos casos do art. 47, como uso próprio ou obras.
• Imóvel comercial: terminado o prazo, o contrato por tempo indeterminado pode ser encerrado com aviso de 30 dias (art. 57).

Notificação extrajudicial e “despejo extrajudicial”

A notificação extrajudicial (por cartório de títulos e documentos ou com aviso de recebimento) é o primeiro passo: dá ao inquilino o prazo para pagar ou sair e serve de prova. Já o despejo sem juiz não existe hoje: há projetos de lei para permitir a retomada pelo cartório, mas, até a data desta página, a desocupação forçada só acontece por ordem judicial.

Valor da causa

Na ação de despejo, o valor da causa é, em regra, 12 meses de aluguel (art. 58, III). Ele serve de base para as custas e, muitas vezes, para os honorários.

Quanto custa

• Custas do processo: conforme a tabela do Tribunal de Justiça de cada estado.
• Caução da liminar: três aluguéis, que ficam depositados e voltam ao proprietário no fim, se tudo correr bem.
• Honorários do advogado: valor fixo ou porcentagem do débito, conforme o combinado. O inquilino que perde a ação também paga os honorários de sucumbência.

Documentos

• Contrato de locação e aditivos.
• Recibos e extratos dos pagamentos e o cálculo do que está em aberto.
• Notificações enviadas ao inquilino.
• Dados do fiador ou da apólice de seguro-fiança, se houver.
• Matrícula ou comprovante de propriedade do imóvel.

Conte o seu caso no formulário. Um advogado parceiro lê a sua situação e explica se cabe liminar e qual o caminho mais rápido. Veja também o que mais um advogado imobiliário resolve.