Advogado imobiliário em João Pessoa: orla, limite de altura, marinha e ITBI

João Pessoa é uma das capitais que mais cresceram no mercado imobiliário nos últimos anos, com gente de outros estados comprando para morar ou investir. Antes de fechar negócio na capital paraibana, três regras locais merecem atenção: o limite de altura na orla, o terreno de marinha e o ITBI.

O limite de altura dos prédios perto da praia

A Constituição do Estado da Paraíba limita a altura das construções na faixa de 500 metros a partir da praia, com a altura permitida crescendo conforme a distância do mar. É por isso que a orla de Tambaú, Cabo Branco, Manaíra e Bessa tem prédios baixos.

Na prática:

• Quem compra terreno perto da orla deve saber exatamente quantos pavimentos a regra permite ali antes de pagar.
• Quem compra na planta deve conferir se o projeto foi aprovado pela prefeitura com a altura correta.
• Construção acima do permitido pode ser embargada e até ter de ser demolida, com prejuízo para quem comprou.

Terreno de marinha

Boa parte da orla e das margens do Rio Sanhauá está em terreno de marinha, de propriedade da União. O comprador ali adquire o domínio útil ou a ocupação e assume uma cobrança anual da SPU, o laudêmio a cada revenda (normalmente 5% do valor do chão) e a necessidade de obter a autorização de transferência antes de registrar. Usucapião, nessa faixa, não é possível.

ITBI em João Pessoa

O ITBI da capital paraibana tem alíquota geral de 3%. Em 2026, a prefeitura deu um desconto provisório de 30% no imposto, pela Medida Provisória 85/2026, válido até 13 de março. Descontos assim podem voltar; confira na Secretaria da Receita Municipal antes de fazer a escritura.

Imóvel sem escritura

Três saídas, conforme a situação:

1. Escritura no tabelionato, quando quem vendeu ainda pode assinar.
2. Adjudicação compulsória, quando o preço foi quitado e falta só a assinatura que não vem; desde 2022 pode ser pedida no registro de imóveis (Lei 6.015/1973, art. 216-B).
3. Usucapião, para quem mora há muitos anos sem documento, fora de área pública.

Quem compra de outro estado

Muitos compradores em João Pessoa moram longe. A escritura pode ser assinada por videoconferência pela plataforma e-Notariado, e a matrícula pode ser pedida pela internet. Ainda assim, vale ter alguém de confiança para conferir o imóvel e um advogado para ler o contrato antes do sinal.

No TJPB

Nas varas cíveis da capital, do Tribunal de Justiça da Paraíba, os processos imobiliários mais comuns envolvem obra na planta entregue fora do prazo (Lei 4.591/1964, art. 43-A), inquilino que não paga e casa ocupada sem autorização (veja como reaver um imóvel ocupado).

Uma situação comum em João Pessoa

Um comprador do Sudeste fecha a compra de um apartamento na planta em Manaíra, a poucos metros do mar, num prédio anunciado com mais andares do que a regra da orla permite naquele ponto. A obra é embargada, e o comprador fica sem o imóvel e sem o dinheiro. Antes do sinal, a consulta ao alvará do projeto na prefeitura teria mostrado a altura aprovada e o risco da compra.

Antes de falar com o advogado

Para a conversa inicial, tenha à mão a matrícula, o contrato, o IPTU e, na compra na planta, o memorial de incorporação registrado e o alvará do projeto, que mostram se o número de andares respeita a regra da orla.

Nossa opinião

Em João Pessoa, o limite de altura na orla é uma regra que protege a cidade, mas também uma armadilha para quem compra sem conferir. Recomendamos pedir o alvará de construção e o memorial de incorporação registrado antes de qualquer pagamento. Para quem mora longe, a escritura pelo e-Notariado facilita, mas não substitui a leitura do contrato por alguém de confiança.

Guias sobre imóveis

• UsucapiãoTempo de posse de cada tipo, usucapião no cartório ou na Justiça e os documentos.
• Ação de despejoQuando cabe, liminar em 15 dias, como o inquilino pode evitar e os prazos.
• Adjudicação compulsóriaImóvel pago sem escritura: o caminho no cartório e na Justiça, documentos, custos e prazo.
• Como reaver um imóvelAção reivindicatória, reintegração de posse ou despejo: qual usar para tirar alguém do seu imóvel.
• Servidão de passagemServidão e passagem forçada: quando o vizinho é obrigado a deixar você passar.
• Usucapião extrajudicialRequisitos, ata notarial, planta, documentos, vizinhos, custos, prazo e quando vai à Justiça.
• Contrato de gavetaValidade, riscos para os dois lados, imóvel financiado e os caminhos para regularizar.
• ITBIQuem paga, alíquotas das capitais, base de cálculo, quando pagar e quando não é cobrado.
• Imissão na posseImóvel comprado ou arrematado ocupado: quando cabe, liminar de 60 dias, prazos e custos.

Para ver tudo o que um advogado imobiliário resolve, em qualquer cidade, veja a página da área.

Dúvidas frequentes em João Pessoa

Por que os prédios da orla de João Pessoa são baixos?

A Constituição do Estado da Paraíba limita a altura das construções na faixa de 500 metros a partir da praia, com altura crescente conforme a distância do mar. Por isso, um terreno perto da orla vale pelo que a regra permite construir, e não pelo que se imagina.

Quanto é o ITBI em João Pessoa?

A alíquota geral usada pela prefeitura é de 3%. Em 2026, a prefeitura deu um desconto provisório de 30% no imposto por medida provisória, válido até 13 de março. Antes de pagar, confira na Secretaria da Receita Municipal se há algum desconto em vigor.

Imóvel em Tambaú ou Cabo Branco paga laudêmio?

Paga se o lote estiver na faixa de marinha, o que é comum nesses bairros. O comprador assume a cobrança anual da SPU, e o laudêmio, de regra 5% sobre o chão, é devido a cada revenda. A consulta ao RIP na SPU e a matrícula confirmam a situação antes da compra.

Advogado imobiliário em outras cidades: Anápolis, Bauru, Belém, Belo Horizonte, Blumenau, Brasília, Campinas, Cotia, Cuiabá, Curitiba, Florianópolis, Fortaleza, Goiânia, Itajaí, Joinville, Jundiaí, Maringá, Mogi das Cruzes, Natal, Nova Iguaçu, Piracicaba, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador, São José dos Campos, São Paulo, Sorocaba, Uberlândia, Vitória.

Atendimento a distância

Não é preciso ir a um escritório em João Pessoa. Pelo formulário, um advogado parceiro chama você no WhatsApp; a conversa segue por mensagem ou vídeo, e documentos e assinaturas vão pela internet. Os processos de João Pessoa correm no TJPB (Justiça estadual, Paraíba), em sistema eletrônico, e boa parte das audiências pode ser feita por vídeo.

Atualizado em 22 de outubro de 2026. Conteúdo informativo; valores e regras locais podem mudar, confira na prefeitura e no cartório.