Usucapião extrajudicial: passo a passo no cartório, documentos, custos e prazo

Conteúdo informativo, com base na legislação citada no texto. Não substitui a orientação de um advogado sobre o seu caso.

A usucapião extrajudicial é a usucapião feita direto no cartório de registro de imóveis, sem processo na Justiça. Existe desde 2016 (Lei 6.015/1973, art. 216-A, incluído pelo Código de Processo Civil) e hoje segue as regras do Código Nacional de Normas do CNJ. Quando ninguém se opõe e os documentos estão em ordem, ela costuma levar meses, e não anos. Para os tipos e prazos de posse, veja a página de usucapião.

Quem pode usar o cartório

Requisito	O que significa
Tempo de posse cumprido	Conforme o tipo: 15, 10, 5 ou 2 anos (veja usucapião)
Posse como dono, mansa e pacífica	Sem oposição do dono e sem ações contestando
Imóvel particular	Bem público não pode ser usucapido
Advogado	Obrigatório
Documentação possível de reunir	Planta, memorial, ata notarial, certidões

Se houver oposição que não se resolva por acordo, o pedido vai para a Justiça.

Passo a passo

1. Ata notarial: no cartório de notas, o tabelião registra o tempo e a forma da posse, com base em documentos e, se for o caso, em testemunhas e vistoria.
2. Planta e memorial descritivo: feitos por engenheiro, arquiteto ou técnico habilitado, com ART ou RRT, assinados também pelos vizinhos de divisa, quando possível.
3. Certidões negativas: dos distribuidores da Justiça Estadual e Federal da comarca do imóvel e do domicílio do requerente, mostrando que não há ações sobre a posse.
4. Provas da posse: carnês de IPTU, contas, contratos, recibos, fotos.
5. Requerimento do advogado ao cartório de registro de imóveis, com todos os documentos.
6. Notificações: o cartório notifica o dono que está na matrícula (se houver), os vizinhos que não assinaram a planta e a União, o estado e o município, que têm 15 dias para se manifestar. Também publica edital para terceiros.
7. Registro: sem oposição e com os documentos certos, o oficial registra o imóvel em nome do requerente.

O silêncio do vizinho

Desde a Lei 13.465/2017, o vizinho ou o dono notificado que não responder é considerado de acordo. Antes, a falta de assinatura travava o pedido. Isso tornou o cartório muito mais viável.

Quanto custa

Custo	Como é calculado
Ata notarial	Tabela do cartório de notas do estado
Planta e memorial	Honorários do profissional técnico
Certidões	Pequenas taxas por certidão
Registro e processamento	Emolumentos do registro de imóveis, pela tabela do estado
Advogado	Valor fixo ou porcentagem do valor do imóvel, conforme o combinado

A usucapião é uma forma originária de adquirir a propriedade, e, em geral, não paga ITBI.

Quando vai para a Justiça

• Alguém se opõe e não há acordo.
• O cartório nega o pedido por falta de requisitos ou documentos.
• Há dúvida sobre a área, a divisa ou a natureza do imóvel.

Nesses casos, o requerente pode entrar com a ação de usucapião, aproveitando os documentos já reunidos.

Conte o seu caso no formulário. Um advogado parceiro avalia se a sua usucapião pode ser feita no cartório. Veja também o que mais um advogado imobiliário resolve.