Advogado imobiliário em Porto Alegre: imóvel atingido pela enchente, aluguel e ITBI

A enchente de maio de 2024 mudou o mercado imobiliário de Porto Alegre. Prédios e casas ficaram semanas debaixo d’água, contratos de aluguel entraram em disputa, vendas foram desfeitas e o aluguel residencial subiu mais de 26% naquele ano. Dois anos depois, muitos desses casos ainda estão sem solução. Veja como funcionam os principais.

Imóvel alugado atingido pela enchente

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) dá as regras:

Questão	Regra geral
Conserto da estrutura, instalações elétricas e hidráulicas	Proprietário (art. 22)
Pequenos reparos de uso	Inquilino (art. 23)
Obra urgente com mais de 10 dias	Abatimento proporcional do aluguel (art. 26)
Obra urgente com mais de 30 dias	O inquilino pode encerrar o contrato (art. 26)
Móveis e objetos	Prejuízo de quem é dono, salvo seguro

Quando o imóvel ficou sem condições de uso, nenhum dos dois deve agir sozinho: o melhor caminho é um acordo por escrito ou, sem ele, o juiz. Despejar o inquilino ou reter os bens dele por conta própria pode virar processo contra o proprietário.

IPTU e benefícios da prefeitura

A Câmara aprovou isenção de IPTU para imóveis atingidos diretamente pela enchente, referente aos meses de maio a dezembro de 2024. A isenção não foi automática: o proprietário precisava pedir, e a prefeitura conferia se o imóvel estava na área mapeada. Imóveis atingidos só indiretamente, como apartamentos em andares altos de prédios com o térreo alagado, tinham regras diferentes.

Comprar ou vender imóvel em área que alagou

Quem compra hoje em bairros como Sarandi, Humaitá, Menino Deus, Cidade Baixa, Centro Histórico ou nas ilhas deve perguntar e conferir:

• se o imóvel foi atingido e até que altura a água chegou;
• quais reparos foram feitos e com que laudo;
• se há seguro e se ele cobre alagamento;
• se o condomínio tem obras ou cotas extras aprovadas por causa da enchente.

Esconder que o imóvel foi atingido pode permitir ao comprador desfazer o negócio ou pedir abatimento no preço, por vício oculto (Código Civil, arts. 441 e 442).

ITBI e regularização

O ITBI de Porto Alegre tem alíquota geral de 3%. Para imóveis sem escritura, os caminhos são os de sempre: escritura e registro, adjudicação compulsória quando o vendedor não passa a escritura (pode ser feita no cartório, com advogado) ou usucapião para posse antiga sem papel.

Quando o caso vai para a Justiça

As ações sobre imóveis correm nas varas cíveis do Foro Central ou dos foros regionais de Porto Alegre, do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), conforme o endereço do imóvel. Além dos casos da enchente, os mais comuns são despejo, imóvel ocupado (veja como reaver um imóvel ocupado) e condomínio.

Uma situação comum em Porto Alegre

Um inquilino do Sarandi teve o apartamento alagado na enchente de maio de 2024 e ficou semanas fora de casa. O proprietário cobrou o aluguel desse período e se recusou a pagar o conserto da parte elétrica. Pela Lei do Inquilinato, reparos estruturais são do proprietário, e o aluguel pode ser reduzido ou suspenso enquanto o imóvel não puder ser usado. Fotos, laudos e mensagens trocadas são a prova.

Antes de falar com o advogado

Separe o contrato de aluguel ou de compra, a matrícula atualizada, fotos e laudos do imóvel antes e depois da enchente, orçamentos e notas dos reparos, a apólice de seguro e as mensagens trocadas com a outra parte.

Nossa opinião

Depois de 2024, comprar ou alugar em Porto Alegre exige perguntar se o imóvel foi atingido pela enchente e até que altura. Nossa recomendação é pedir essa informação por escrito e conferir os mapas de inundação da prefeitura. Para quem já foi atingido, o diálogo com o proprietário ou o inquilino, com base na lei, resolve a maior parte dos casos sem processo.

Guias sobre imóveis

• UsucapiãoTempo de posse de cada tipo, usucapião no cartório ou na Justiça e os documentos.
• Ação de despejoQuando cabe, liminar em 15 dias, como o inquilino pode evitar e os prazos.
• Adjudicação compulsóriaImóvel pago sem escritura: o caminho no cartório e na Justiça, documentos, custos e prazo.
• Como reaver um imóvelAção reivindicatória, reintegração de posse ou despejo: qual usar para tirar alguém do seu imóvel.
• Servidão de passagemServidão e passagem forçada: quando o vizinho é obrigado a deixar você passar.
• Usucapião extrajudicialRequisitos, ata notarial, planta, documentos, vizinhos, custos, prazo e quando vai à Justiça.
• Contrato de gavetaValidade, riscos para os dois lados, imóvel financiado e os caminhos para regularizar.
• ITBIQuem paga, alíquotas das capitais, base de cálculo, quando pagar e quando não é cobrado.
• Imissão na posseImóvel comprado ou arrematado ocupado: quando cabe, liminar de 60 dias, prazos e custos.

Para ver tudo o que um advogado imobiliário resolve, em qualquer cidade, veja a página da área.

Dúvidas frequentes em Porto Alegre

Meu apartamento alugado foi atingido pela enchente. Quem paga o conserto?

Em regra, os reparos na estrutura e nas instalações do imóvel são do proprietário, que deve entregar e manter o imóvel em condições de uso (Lei 8.245/1991, art. 22). Os pequenos reparos do dia a dia ficam com o inquilino. Os móveis e objetos de cada um são prejuízo de quem é dono deles, salvo seguro.

Tenho de pagar aluguel enquanto o imóvel está em obra?

Se os reparos urgentes duram mais de 10 dias, o inquilino tem direito a abatimento proporcional do aluguel; se passam de 30 dias, pode encerrar o contrato (Lei 8.245/1991, art. 26). Se o imóvel ficou sem condições de uso, o caso deve ser negociado ou levado ao juiz.

Quanto é o ITBI em Porto Alegre?

A alíquota geral na capital gaúcha é de 3%. Quando a Secretaria da Fazenda lança o imposto por um valor de avaliação acima do que foi pago, o comprador pode contestar: o STJ fixou que a base é o preço declarado, salvo prova em contrário apurada pelo município (Tema 1.113).

Advogado imobiliário em outras cidades: Anápolis, Bauru, Belém, Belo Horizonte, Blumenau, Brasília, Campinas, Cotia, Cuiabá, Curitiba, Florianópolis, Fortaleza, Goiânia, Itajaí, João Pessoa, Joinville, Jundiaí, Maringá, Mogi das Cruzes, Natal, Nova Iguaçu, Piracicaba, Recife, Rio de Janeiro, Salvador, São José dos Campos, São Paulo, Sorocaba, Uberlândia, Vitória.

Atendimento a distância

Não é preciso ir a um escritório em Porto Alegre. Pelo formulário, um advogado parceiro chama você no WhatsApp; a conversa segue por mensagem ou vídeo, e documentos e assinaturas vão pela internet. Os processos de Porto Alegre correm no TJRS (Justiça estadual, Rio Grande do Sul), em sistema eletrônico, e boa parte das audiências pode ser feita por vídeo.

Atualizado em 22 de outubro de 2026. Conteúdo informativo; valores e regras locais podem mudar, confira na prefeitura e no cartório.