Advogado imobiliário em Vitória: terreno de marinha, aterros e laudêmio

Vitória é uma ilha que cresceu avançando sobre o mar. Bairros como Enseada do Suá, Praia do Suá, Bento Ferreira, Praia do Canto e parte do Centro foram construídos, total ou parcialmente, sobre aterros. O resultado é que uma parte grande dos imóveis da capital capixaba está em terreno de marinha ou em acrescidos de marinha, que pertencem à União. Isso pesa em toda compra, venda e regularização.

Terreno de marinha e acrescidos: o que são

• Terreno de marinha: a faixa de 33 metros contados a partir da linha da maré cheia média de 1831, na orla e às margens dos rios e canais que sofrem influência da maré.
• Acrescidos de marinha: os terrenos formados depois dessa linha, por aterro ou pelo avanço natural da terra sobre a água.

Os dois são bens da União. Quem tem imóvel neles tem a ocupação ou o domínio útil, não a propriedade plena.

O que isso muda na prática

Momento	O que acontece
Todo ano	Taxa de ocupação ou foro paga à Secretaria do Patrimônio da União (SPU)
Na venda	Laudêmio, em geral de 5% sobre o valor do terreno, sem as construções
Na escritura	Certidão de autorização de transferência da SPU, sem a qual o cartório não registra
Dívidas	Taxas da União em atraso acompanham o imóvel

Antes de comprar, confira na matrícula se o imóvel está em terreno de marinha ou acrescido, e peça a certidão da SPU mostrando que as taxas estão em dia.

Usucapião e regularização

Terreno de marinha e acrescido não podem ser adquiridos por usucapião, porque são bens públicos. Para quem ocupa sem título, a regularização passa pela SPU, que pode inscrever a ocupação ou ceder o domínio útil. Fora dessas áreas, em terreno particular, valem os caminhos de sempre:

1. Escritura e registro, com o vendedor de acordo.
2. Adjudicação compulsória, se o imóvel foi pago e o vendedor não assina (Lei 6.015/1973, art. 216-B).
3. Usucapião, para posse antiga sem papel.

Grande Vitória: cada cidade com suas regras

Vila Velha, Serra e Cariacica também têm muitos imóveis à beira-mar e de canais, com as mesmas regras federais de terreno de marinha. Mas a prefeitura, o ITBI e o cartório são outros. Confira sempre o município exato do imóvel.

Quando o caso vai para a Justiça

As ações sobre imóveis correm nas varas cíveis da comarca de Vitória, do Tribunal de Justiça do Espírito Santo (TJES). Discussões sobre a cobrança da própria taxa ou do laudêmio, por serem com a União, correm na Justiça Federal. Os casos mais comuns são cobrança de taxas da SPU, despejo e imóvel ocupado (veja como reaver um imóvel ocupado).

Uma situação comum em Vitória

Um casal compra um apartamento na Praia do Canto e, na escritura, o cartório pede a certidão da SPU, porque o prédio está em acrescido de marinha, área aterrada sobre o mar. O vendedor nunca pagou a taxa de ocupação e há débitos de vários anos. A compra só pode ser concluída depois da quitação, que o casal negocia descontar do preço, com cláusula expressa no contrato.

Antes de falar com o advogado

Leve a matrícula, a escritura ou o contrato e o IPTU. Como quase toda a ilha envolve a União, inclua o número do RIP do imóvel na SPU e os boletos de taxa de ocupação ou foro que tiver.

Nossa opinião

Em Vitória, boa parte da ilha foi aterrada, e isso faz da SPU uma parte quase obrigatória de toda compra e venda. Recomendamos consultar a situação do imóvel na SPU antes de qualquer negociação e incluir no contrato quem paga o laudêmio e os débitos. Na Grande Vitória, confira sempre o município exato, porque cada um tem seu ITBI e seu cartório.

Guias sobre imóveis

• UsucapiãoTempo de posse de cada tipo, usucapião no cartório ou na Justiça e os documentos.
• Ação de despejoQuando cabe, liminar em 15 dias, como o inquilino pode evitar e os prazos.
• Adjudicação compulsóriaImóvel pago sem escritura: o caminho no cartório e na Justiça, documentos, custos e prazo.
• Como reaver um imóvelAção reivindicatória, reintegração de posse ou despejo: qual usar para tirar alguém do seu imóvel.
• Servidão de passagemServidão e passagem forçada: quando o vizinho é obrigado a deixar você passar.
• Usucapião extrajudicialRequisitos, ata notarial, planta, documentos, vizinhos, custos, prazo e quando vai à Justiça.
• Contrato de gavetaValidade, riscos para os dois lados, imóvel financiado e os caminhos para regularizar.
• ITBIQuem paga, alíquotas das capitais, base de cálculo, quando pagar e quando não é cobrado.
• Imissão na posseImóvel comprado ou arrematado ocupado: quando cabe, liminar de 60 dias, prazos e custos.

Para ver tudo o que um advogado imobiliário resolve, em qualquer cidade, veja a página da área.

Dúvidas frequentes em Vitória

O que são acrescidos de marinha?

São terrenos formados por aterro ou pelo avanço natural da terra sobre o mar, depois da linha de referência. Assim como os terrenos de marinha, pertencem à União. Em Vitória, bairros inteiros foram construídos sobre aterros e estão nessa situação.

Quem paga o laudêmio na venda?

Em regra, o vendedor, salvo se o contrato disser outra coisa. O laudêmio costuma ser de 5% sobre o valor do terreno, sem as construções, e é pago à União antes da escritura. Sem a certidão da SPU, o cartório não registra a venda.

O imóvel fica em Vila Velha ou na Serra. Vale o mesmo?

As regras de terreno de marinha são federais e valem igual. Mas a prefeitura, o ITBI e o cartório são outros. Confira sempre o município exato do imóvel.

Advogado imobiliário em outras cidades: Anápolis, Bauru, Belém, Belo Horizonte, Blumenau, Brasília, Campinas, Cotia, Cuiabá, Curitiba, Florianópolis, Fortaleza, Goiânia, Itajaí, João Pessoa, Joinville, Jundiaí, Maringá, Mogi das Cruzes, Natal, Nova Iguaçu, Piracicaba, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador, São José dos Campos, São Paulo, Sorocaba, Uberlândia.

Atendimento a distância

Não é preciso ir a um escritório em Vitória. Pelo formulário, um advogado parceiro chama você no WhatsApp; a conversa segue por mensagem ou vídeo, e documentos e assinaturas vão pela internet. Os processos de Vitória correm no TJES (Justiça estadual, Espírito Santo), em sistema eletrônico, e boa parte das audiências pode ser feita por vídeo.

Atualizado em 22 de outubro de 2026. Conteúdo informativo; valores e regras locais podem mudar, confira na prefeitura e no cartório.