Adjudicação compulsória: como passar o imóvel quitado para o seu nome sem o vendedor

Conteúdo informativo, com base na legislação citada no texto. Não substitui a orientação de um advogado sobre o seu caso.

Você pagou o imóvel, às vezes há muitos anos, e ele continua no nome do vendedor. Ele sumiu, morreu, se recusa a assinar a escritura ou a empresa que vendeu fechou as portas. Para isso existe a adjudicação compulsória: a lei permite que a escritura seja substituída por uma decisão, do juiz ou do próprio cartório, que transfere o imóvel para quem pagou (Código Civil, arts. 1.417 e 1.418).

Quando cabe

Situação	Cabe adjudicação?
Imóvel quitado, vendedor vivo que não quer assinar	Sim
Imóvel quitado, vendedor falecido e herdeiros que não resolvem	Sim, contra o espólio ou os herdeiros
Imóvel quitado, construtora ou loteadora fechada	Sim, inclusive com citação por edital
Contrato de gaveta com recibos	Sim, mesmo sem registro do contrato (Súmula 239 do STJ)
Parcelas ainda em aberto	Não: primeiro é preciso quitar
Sem contrato nem recibo, só a posse	Não: o caminho é a usucapião

No cartório: a adjudicação extrajudicial

Desde 2022, a adjudicação pode ser feita direto no cartório de registro de imóveis, sem processo (Lei 6.015/1973, art. 216-B, incluído pela Lei 14.382/2022, com as regras do Código Nacional de Normas do CNJ). O pedido é feito por advogado e segue estes passos:

1. Notificação do vendedor, pelo cartório, para assinar a escritura no prazo dado. Se ele assinar, o problema acaba ali.
2. Ata notarial, no tabelionato de notas, que registra o contrato, os pagamentos e a falta da escritura.
3. Certidões dos distribuidores, mostrando que não há ação discutindo o contrato.
4. Pagamento do ITBI e apresentação do comprovante.
5. Registro do imóvel no seu nome, se ninguém apresentar oposição fundamentada.

É o caminho mais rápido quando o vendedor simplesmente sumiu ou quando os herdeiros não se opõem.

Na Justiça: a ação de adjudicação

A ação judicial é o caminho quando:

• o vendedor ou os herdeiros contestam o contrato ou o pagamento;
• faltam documentos para o cartório aceitar o pedido;
• há outras disputas sobre o imóvel, como penhora ou venda para outra pessoa.

O juiz analisa as provas e, se o comprador tiver razão, a sentença substitui a escritura e é levada ao registro de imóveis.

Documentos para separar

• O contrato de compra e venda ou a promessa, mesmo de gaveta.
• Os comprovantes de pagamento: recibos, transferências, carnê quitado, declaração de quitação.
• A matrícula atualizada do imóvel.
• Documentos que mostrem que você usa o imóvel: IPTU, contas, correspondências.
• Dados do vendedor ou, se ele morreu, a certidão de óbito e os nomes dos herdeiros.

Quanto custa

• ITBI, imposto da prefeitura, calculado sobre o valor do imóvel (veja a calculadora de ITBI).
• Ata notarial e registro, pelas tabelas de emolumentos do estado.
• Honorários do advogado, em geral um valor fixo combinado por escrito.
• Na Justiça, as custas do processo, com possibilidade de gratuidade para quem não pode pagar.

Se você tem o contrato mas não tem certeza se ele serve, ou se os recibos estão incompletos, conte o caso no formulário. Um advogado parceiro avalia se o caminho é a adjudicação, a usucapião ou a simples escritura. Veja também o guia sobre contrato de gaveta e o que mais um advogado imobiliário resolve.