Imóveis
Imissão na posse: como entrar no imóvel comprado ou arrematado em leilão que está ocupado
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Imissão na posse
O que é imissão na posse, quando cabe para quem comprou ou arrematou imóvel ocupado, a liminar de 60 dias no leilão de imóvel financiado e os custos.
Por Equipe Amparo Jurídico · Atualizado em
Conteúdo informativo, com base na legislação citada no texto. Não substitui a orientação de um advogado sobre o seu caso.
Você comprou um imóvel, às vezes num leilão, pagou e registrou, mas o antigo dono ou outra pessoa continua morando lá. A ação para entrar no imóvel nesse caso é a imissão na posse: ela serve para quem tem o direito à posse, mas nunca a exerceu.
Quando cabe
| Situação | Caminho |
|---|---|
| Comprou o imóvel e o vendedor não entregou as chaves | Imissão na posse |
| Arrematou em leilão de imóvel retomado por alienação fiduciária | Imissão na posse, com liminar para desocupação em 60 dias (Lei 9.514/1997, art. 30) |
| Arrematou em leilão judicial | Mandado de imissão no próprio processo do leilão (Código de Processo Civil, art. 901) |
| Você morava e foi tirado do imóvel | Reintegração de posse |
| Inquilino que não paga e não sai | Ação de despejo |
Leilão de imóvel financiado
Os leilões de bancos, como os da Caixa, vendem muitos imóveis retomados por alienação fiduciária, quando o antigo dono deixou de pagar. Nesses casos, a lei garante ao arrematante a liminar para desocupação em 60 dias, desde que a propriedade tenha sido consolidada e registrada corretamente (Lei 9.514/1997, art. 30). Veja como funciona a alienação fiduciária.
Antes de arrematar, leia o edital: ele diz se o imóvel está ocupado, quem paga as dívidas de condomínio e IPTU e se a desocupação fica por conta do comprador.
Passo a passo
- Registre a compra ou a carta de arrematação na matrícula: é ela que prova o seu direito.
- Notifique o ocupante e tente um acordo de saída, com prazo. Muitas vezes isso resolve sem processo.
- Sem acordo, entre com a ação de imissão na posse, pedindo a liminar quando a lei permitir.
- Com a ordem do juiz, o oficial de justiça faz a desocupação, com força policial se necessário.
Taxa de ocupação
Enquanto o ocupante permanece no imóvel sem pagar nada, o novo dono pode cobrar uma taxa de ocupação, uma espécie de aluguel pelo período. No leilão de alienação fiduciária, a lei prevê essa taxa de forma expressa (Lei 9.514/1997, art. 37-A).
Documentos para separar
- Matrícula atualizada com o registro da compra ou da arrematação.
- Escritura, contrato ou carta de arrematação e o edital do leilão.
- Provas da ocupação: fotos, notificação enviada, conversas.
Conte o caso no formulário. Um advogado parceiro avalia o melhor caminho para a desocupação. Veja também o que mais um advogado imobiliário resolve.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre imissão na posse e reintegração de posse?
A reintegração é para quem já teve a posse e a perdeu, como quando um imóvel é invadido. A imissão é para quem nunca teve a posse, mas tem o direito a ela, como o comprador ou o arrematante de um imóvel que continua ocupado pelo antigo dono.
Comprei um imóvel em leilão da Caixa ocupado. O que faço?
Primeiro, tente um acordo de desocupação com o ocupante, às vezes com prazo e ajuda de custo. Sem acordo, cabe a ação de imissão na posse. No leilão de imóvel retomado por alienação fiduciária, a lei prevê liminar para desocupação em 60 dias.
Quem paga o IPTU e o condomínio enquanto o imóvel está ocupado?
Depois da arrematação ou da compra, essas despesas costumam ficar a cargo do novo dono, mas é possível cobrar do ocupante uma taxa de ocupação pelo período em que ele permanecer no imóvel sem pagar.
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