Advogado imobiliário: quando procurar, quanto custa e como funciona

O que faz um advogado imobiliário

O advogado imobiliário cuida dos problemas que envolvem casa, apartamento, terreno ou sala comercial: comprar e vender com segurança, colocar o imóvel no seu nome, reaver um imóvel ocupado, cobrar aluguel atrasado, resolver briga com vizinho e cobrar a construtora. Parte disso se resolve no cartório, com acordo; outra parte precisa de uma ação na Justiça.

Ele não serve só para quando a briga já começou. Ler um contrato antes de assinar ou conferir a matrícula antes de pagar o sinal costuma sair muito mais barato do que desfazer o negócio depois.

Quando procurar

O imóvel não está no seu nome

É o caso mais comum no Brasil: casa comprada com contrato de gaveta, terreno herdado sem inventário, imóvel ocupado há décadas sem escritura. Pelo Código Civil, só é dono quem registra a escritura no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245).

Os caminhos dependem da situação:

• Escritura e registro, quando o vendedor está vivo, encontrado e de acordo.
• Adjudicação compulsória, quando o imóvel foi pago e o vendedor sumiu, morreu ou se recusa a passar a escritura. Desde 2022 ela também pode ser feita no cartório, com advogado (Lei 6.015/1973, art. 216-B).
• Usucapião, quando você tem a posse há anos, como dono, sem oposição, mesmo sem nenhum papel.
• Inventário, quando o imóvel era de alguém que morreu e ainda não foi partilhado.

Alguém está no seu imóvel e não quer sair

Ocupante sem autorização, parente que recebeu o imóvel emprestado e não devolve, invasão de terreno. A ação certa depende de você ser o dono no cartório ou de ter perdido a posse, e o tempo conta: com a perda há menos de um ano e um dia, o juiz pode mandar devolver logo no começo. Veja o guia como reaver um imóvel ocupado. Comprou ou arrematou em leilão um imóvel que continua ocupado? O caminho é a imissão na posse.

Inquilino que não paga ou não sai

O caminho é a ação de despejo (Lei 8.245/1991). Quando o contrato não tem garantia (fiador, caução ou seguro-fiança) e o inquilino deixa de pagar, o juiz pode dar uma liminar para desocupar em 15 dias, se o proprietário depositar uma caução de três aluguéis (art. 59, §1º). O inquilino ainda pode evitar o despejo pagando tudo o que deve, com juros e custas, no prazo da defesa (art. 62).

Nunca troque a fechadura, corte água ou luz ou retire os móveis por conta própria: isso pode virar processo contra você.

Briga com vizinho por passagem, muro ou divisa

Passagem para um terreno sem saída, muro construído no lugar errado, árvore, infiltração vinda do vizinho. Boa parte começa com uma notificação e termina em acordo. Veja o guia sobre servidão de passagem.

Obra atrasada, distrato ou defeito de construção

• Atraso na entrega: a lei aceita até 180 dias de tolerância, se o contrato prevê. Passado esse prazo, o comprador pode desfazer o negócio e receber tudo o que pagou, com multa, ou manter a compra e receber 1% do valor pago por mês de atraso (Lei 4.591/1964, art. 43-A).
• Desistir da compra na planta (distrato): a construtora pode reter parte do que foi pago, até 25%, ou até 50% quando o empreendimento tem patrimônio de afetação (Lei 13.786/2018). Cláusulas que passam disso podem ser discutidas.
• Defeito na construção: a construtora responde por 5 anos pela solidez e segurança da obra (Código Civil, art. 618). Atenção: depois que o problema aparece, o prazo para entrar com a ação é de 180 dias.

Comprar ou vender com segurança

Antes de pagar o sinal, o advogado confere a matrícula atualizada (dívidas, penhoras, hipoteca), as certidões do vendedor e o contrato. É a etapa que evita a maior parte dos problemas acima.

Cartório ou Justiça?

Nos últimos anos, muita coisa deixou de depender de juiz. Quando todos estão de acordo e os documentos existem, o cartório costuma ser mais rápido. Quando há briga, alguém que precisa ser obrigado a fazer algo ou falta documento, o caminho é a Justiça.

Situação	No cartório	Na Justiça
Usucapião	Sim, se ninguém se opuser (usucapião extrajudicial)	Se houver oposição ou faltar documento
Escritura que o vendedor não passa	Adjudicação compulsória extrajudicial	Adjudicação compulsória judicial
Imóvel ocupado	Notificação pelo Cartório de Títulos e Documentos	Reintegração de posse ou ação reivindicatória
Inquilino que não paga	Notificação	Ação de despejo
Herança	Inventário extrajudicial, se todos os herdeiros estiverem de acordo	Inventário judicial

Nos dois caminhos, a usucapião extrajudicial e a adjudicação compulsória exigem advogado.

Quanto custa

Os custos de um problema com imóvel costumam ter três partes:

1. Honorários do advogado. Cada seccional da OAB publica uma tabela de referência com valores mínimos. Em procedimentos de cartório é comum um valor fixo; em ações, um valor fixo, uma porcentagem do valor do imóvel ou do que for recuperado, ou uma combinação. Peça tudo por escrito.
2. Custas e emolumentos. As taxas do cartório e do fórum são fixadas por lei em cada estado e variam conforme o valor do imóvel. Quem não tem como pagar pode pedir gratuidade da justiça.
3. Gastos técnicos. Em usucapião e em brigas de divisa, quase sempre entra um engenheiro ou arquiteto para fazer a planta e o memorial descritivo.

Em compra e venda ainda entram o ITBI, imposto da prefeitura (faça a conta na calculadora de ITBI), e a escritura e o registro.

Documentos que ajudam

Leve o que tiver; o advogado diz o que falta:

• Matrícula atualizada do imóvel, pedida no Cartório de Registro de Imóveis ou pela internet, no site do ONR.
• Escritura, contrato de compra e venda, recibos e comprovantes de pagamento.
• Contrato de aluguel, se for o caso.
• Carnês de IPTU, contas de água e luz no endereço.
• Fotos, mensagens e o nome de testemunhas.
• Documentos pessoais e certidão de casamento.

Como escolher um advogado

• Confira a inscrição no Cadastro Nacional dos Advogados, no site da OAB. É gratuito.
• Prefira quem trabalha com imóveis e conhece os cartórios da região do imóvel.
• Desconfie de promessa de resultado ou de prazo garantido. Ninguém pode garantir o que o juiz ou o cartório vão decidir.
• Peça o contrato de honorários por escrito antes de começar, com o valor e o que está incluído.

Se preferir, conte o seu caso no formulário desta página. Um advogado parceiro lê a sua situação e entra em contato para explicar os caminhos.

Advogado imobiliário na sua cidade

Cartórios, impostos e regras mudam de uma cidade para outra. Veja o que vale em:

• Anápolis, GO
• Bauru, SP
• Belém, PA
• Belo Horizonte, MG
• Blumenau, SC
• Brasília, DF
• Campinas, SP
• Cotia, SP
• Cuiabá, MT
• Curitiba, PR
• Florianópolis, SC
• Fortaleza, CE
• Goiânia, GO
• Itajaí, SC
• João Pessoa, PB
• Joinville, SC
• Jundiaí, SP
• Maringá, PR
• Mogi das Cruzes, SP
• Natal, RN
• Nova Iguaçu, RJ
• Piracicaba, SP
• Porto Alegre, RS
• Recife, PE
• Rio de Janeiro, RJ
• Salvador, BA
• São José dos Campos, SP
• São Paulo, SP
• Sorocaba, SP
• Uberlândia, MG
• Vitória, ES

Atendimento a distância, sem sair de casa

• O advogado não precisa ser de a sua cidade. Os processos na Justiça são eletrônicos e podem ser acompanhados de qualquer lugar.
• A conversa e o envio de documentos são pelo WhatsApp, e o contrato pode ser assinado pelo celular.
• Audiências são marcadas no fórum da sua cidade ou feitas por vídeo. Quando precisa ser presencial, o advogado vai ou conta com um colega da região.

Dúvidas sobre imóveis

Preciso de advogado para resolver problema com imóvel?

Para conversar com o vizinho, pedir uma certidão ou notificar alguém, não. Para entrar com uma ação na Justiça, sim, salvo no Juizado Especial em causas de até 20 salários mínimos. E vários procedimentos de cartório também exigem advogado, como a usucapião extrajudicial e a adjudicação compulsória extrajudicial.

Quanto cobra um advogado imobiliário?

Não existe preço único. Cada seccional da OAB publica uma tabela com valores mínimos de referência. Em procedimentos de cartório é comum um valor fixo; em ações na Justiça, um valor fixo, uma porcentagem do valor do imóvel ou do que for recuperado, ou uma combinação dos dois. O combinado deve estar num contrato escrito.

Comprei com contrato de gaveta. O imóvel é meu?

Pelo Código Civil, a propriedade de imóvel só passa para o comprador com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245). O contrato de gaveta prova a compra, mas não faz de você o dono no papel. Dá para regularizar com a escritura, a adjudicação compulsória ou, em alguns casos, a usucapião.

O advogado precisa ser da minha cidade?

Não necessariamente. O processo tramita na cidade onde fica o imóvel, mas hoje quase tudo é eletrônico, e a conversa, os documentos e as assinaturas podem ser feitos a distância. O que importa é que o advogado conheça a área e os cartórios e fóruns da região.

Atualizado em 22 de outubro de 2026. Conteúdo informativo; não substitui a orientação de um advogado sobre o seu caso.