Usucapião: tipos, prazos e como colocar o imóvel no seu nome

Conteúdo informativo, com base na legislação citada no texto. Não substitui a orientação de um advogado sobre o seu caso.

Usucapião é o jeito de virar dono de um imóvel pelo tempo de posse. Quem mora ou usa um imóvel como se fosse dono, por um certo número de anos, sem interrupção e sem que ninguém se oponha, pode pedir que ele seja registrado no seu nome, mesmo sem escritura ou contrato.

Ela pode ser feita no cartório, quando ninguém se opõe e os documentos existem, ou na Justiça. Nos dois casos, com advogado.

Quem tem direito

Três coisas precisam estar presentes durante todo o prazo:

1. Posse como dono. Você cuida, paga as contas, reforma, decide sobre o imóvel. Quem está lá com autorização do dono, como inquilino, caseiro ou quem recebeu emprestado, em regra não conta.
2. Posse contínua e sem oposição. Sem ter saído e voltado, e sem o dono ter cobrado o imóvel na Justiça ou por notificação.
3. O tempo da lei, que muda conforme o tipo de usucapião (veja abaixo).

O tempo de quem estava antes pode ser somado ao seu. Se você comprou de alguém que já estava no imóvel há 8 anos, esses 8 anos entram na conta (Código Civil, art. 1.243).

Tipos de usucapião e o tempo de cada um

Tipo	Tempo de posse	Principais requisitos
Extraordinária	15 anos, ou 10 se você mora no imóvel ou fez obras nele	Não precisa de documento nem de boa-fé (CC, art. 1.238)
Ordinária	10 anos, ou 5 em alguns casos	Documento que parecia válido (justo título) e boa-fé (CC, art. 1.242)
Especial urbana	5 anos	Imóvel urbano de até 250 m², usado como moradia, sem ter outro imóvel (CC, art. 1.240)
Especial rural	5 anos	Área rural de até 50 hectares, produtiva pelo seu trabalho, com moradia, sem ter outro imóvel (CC, art. 1.239)
Familiar	2 anos	Imóvel urbano de até 250 m² dividido com o ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar (CC, art. 1.240-A)

A especial urbana e a familiar só podem ser reconhecidas uma vez na vida para a mesma pessoa.

Exemplo: seu Antônio, 58 anos, comprou uma casa em 2009 com um contrato de gaveta. O vendedor morreu e os filhos dele ninguém encontra. Seu Antônio mora lá desde então, paga o IPTU e fez a laje. Com mais de 15 anos de posse como dono, ele pode pedir a usucapião extraordinária, e o contrato e os carnês de IPTU ajudam a provar o tempo.

No cartório: a usucapião extrajudicial

Desde 2016, a usucapião pode ser feita direto no Cartório de Registro de Imóveis da cidade onde fica o imóvel (Lei 6.015/1973, art. 216-A, com as regras do Código Nacional de Normas do CNJ). É o caminho mais rápido quando ninguém se opõe.

Como funciona:

1. Ata notarial. Um tabelião, no Cartório de Notas, registra o tempo e a forma da sua posse, com base nos documentos e, se for o caso, em testemunhas.
2. Planta e memorial descritivo do imóvel, feitos por engenheiro, arquiteto ou técnico habilitado, com a ART ou RRT.
3. Pedido do advogado ao Cartório de Registro de Imóveis, com a ata, a planta, as certidões e as provas da posse.
4. Notificações. O cartório avisa os vizinhos de divisa, o dono que está na matrícula (se houver) e a prefeitura, o estado e a União, e publica um edital. Se um vizinho notificado não responder, o silêncio conta como concordância.
5. Registro. Sem oposição e com os documentos certos, o oficial registra o imóvel no seu nome.

Se alguém se opuser e não houver acordo, o pedido vai para a Justiça. O passo a passo detalhado, com documentos e custos, está no guia de usucapião extrajudicial.

Na Justiça: a ação de usucapião

Quando há oposição, falta algum documento ou o cartório nega o pedido, o caminho é a ação de usucapião no fórum da cidade do imóvel. O juiz manda citar o dono que está na matrícula e os vizinhos, publica edital para eventuais interessados e avisa os entes públicos. Costuma haver audiência com testemunhas e, às vezes, perícia no imóvel.

A ação é mais demorada que o cartório, mas resolve os casos em que há briga ou dúvida.

Documentos para separar

• Comprovantes da posse e do tempo: carnês de IPTU, contas de água, luz e telefone no endereço, recibos de obra e de material, correspondências.
• Qualquer contrato ou recibo de compra, mesmo de gaveta, ou cessão de direitos.
• Matrícula ou transcrição do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, se existir.
• Fotos do imóvel ao longo dos anos.
• Nome e contato de testemunhas, como vizinhos antigos.
• Documentos pessoais e certidão de casamento ou de união estável.

Quanto custa e quanto tempo leva

Os custos se dividem em emolumentos do cartório (tabela fixada por lei em cada estado, conforme o valor do imóvel), ata notarial, planta e memorial do profissional técnico e honorários do advogado. Na ação judicial entram as custas do processo, e quem não pode pagar pode pedir gratuidade.

O prazo depende do cartório, da cidade e de os vizinhos responderem. No cartório, sem oposição, costuma levar meses. Na Justiça, pode levar alguns anos. Um advogado da região consegue estimar melhor.

Usucapião rural

Para terra no campo, há uma modalidade própria, a usucapião especial rural (Código Civil, art. 1.239, e Constituição, art. 191): área de até 50 hectares, 5 anos de posse, terra tornada produtiva pelo trabalho da pessoa ou da família, com moradia ali e sem outro imóvel. Quem não se encaixa nela pode usar a extraordinária ou a ordinária, que também valem para imóvel rural. No registro, conforme o tamanho da área, entram o georreferenciamento certificado pelo INCRA e o CCIR.

Usucapião de carro e outros bens móveis

A usucapião não vale só para imóveis. Carro, moto e outros bens móveis também podem ser adquiridos pelo tempo de posse:

Situação	Prazo
Com justo título (por exemplo, recibo de compra) e boa-fé	3 anos (Código Civil, art. 1.260)
Sem título ou sem boa-fé	5 anos (Código Civil, art. 1.261)

O caso típico é o carro comprado e nunca transferido no Detran, com o vendedor sumido. O pedido é feito na Justiça e, com a sentença, o Detran transfere o veículo. Débitos de IPVA e multas do período precisam ser analisados caso a caso.

Outras modalidades que aparecem nas buscas

• Usucapião tabular: 5 anos para quem comprou com base no registro do imóvel, que depois foi cancelado, desde que more ali ou tenha investido no imóvel (Código Civil, art. 1.242, parágrafo único).
• Usucapião coletiva: para núcleos urbanos informais ocupados há mais de 5 anos sem oposição, quando a área total dividida pelo número de moradores dá menos de 250 m² por pessoa (Estatuto da Cidade, Lei 10.257/2001, art. 10).
• Usucapião familiar ou por abandono de lar: 2 anos, para o imóvel urbano de até 250 m² dividido com o ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar (Código Civil, art. 1.240-A).

Por que falar com um advogado

O que mais derruba um pedido de usucapião é escolher o tipo errado ou não conseguir provar o tempo de posse. O advogado avalia qual modalidade se encaixa no seu caso, monta as provas, contrata a planta e conduz o processo no cartório ou na Justiça.

Conte a sua situação no formulário. Um advogado parceiro lê o seu caso e entra em contato para explicar os próximos passos. Veja também o que mais um advogado imobiliário resolve.