ITBI: o que é, quem paga, quanto é e quando pagar o imposto na compra do imóvel

Conteúdo informativo, com base na legislação citada no texto. Não substitui a orientação de um advogado sobre o seu caso.

O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é o imposto da prefeitura cobrado quando um imóvel muda de dono por uma operação paga, como a compra e venda (Constituição, art. 156, II). Ele aparece em praticamente toda compra de casa, apartamento ou terreno e precisa ser pago para o cartório registrar a transferência.

Quem paga

Cada município define na sua lei, e quase todos cobram do comprador. As partes podem combinar outra divisão no contrato, mas isso vale só entre elas: para a prefeitura, o responsável é quem a lei indica.

Quanto é: alíquotas de algumas capitais

Para fazer a conta do seu imóvel, use a calculadora de ITBI.

Cidade	Alíquota geral
São Paulo	3%
Rio de Janeiro	3%
Belo Horizonte	3%
Salvador	3%
Fortaleza	3%
Recife	3%
Curitiba	2,7%
Goiânia	2%
Florianópolis	2%

Muitas cidades cobram menos sobre a parte financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação e algumas dão descontos em programas de regularização ou para imóveis populares. Confira sempre a lei e a guia da prefeitura do imóvel.

Base de cálculo: o valor da compra

Por muito tempo, as prefeituras cobraram o ITBI sobre um valor de referência fixado por elas, muitas vezes acima do preço pago. Em 2022, o STJ decidiu (Tema 1.113) que:

• a base é o valor da transação declarado pelo contribuinte, que se presume verdadeiro;
• a prefeitura não pode usar um valor de referência fixado de antemão;
• se achar que o preço está abaixo do mercado, ela precisa abrir um procedimento e provar.

Quem pagou ITBI sobre valor maior que o da compra, nos últimos anos, pode avaliar com um advogado o pedido de devolução da diferença.

Quando pagar

O STF entende que o ITBI só é devido com o registro da transferência no cartório de imóveis (Tema 1.124). Na prática, porém, o cartório exige o comprovante de pagamento para lavrar ou registrar a escritura, então o imposto é pago pouco antes disso. Algumas prefeituras oferecem desconto para quem paga antes.

Quando não se paga ITBI

Situação	Paga ITBI?
Compra e venda, permuta, dação em pagamento	Sim
Adjudicação compulsória	Sim, porque conclui uma compra
Herança e doação	Não: paga ITCMD, imposto estadual
Usucapião	Em geral, não: a propriedade não é transmitida por alguém
Imóvel usado para integralizar capital de empresa	Em regra, não (Constituição, art. 156, § 2º, I), com exceções para empresas imobiliárias

ITBI e contrato de gaveta

Quem comprou por contrato de gaveta só paga o ITBI quando regulariza. Muitas prefeituras já ofereceram descontos temporários no imposto para estimular essa regularização; vale perguntar antes de fazer a escritura.

Conte o seu caso no formulário se a guia do ITBI veio com um valor que parece errado ou se você quer regularizar um imóvel antigo. Veja também o que mais um advogado imobiliário resolve.