Advogado imobiliário em Recife: terreno de marinha, ITBI e imóvel sem escritura

Recife tem duas particularidades que pesam em quase todo problema com imóvel. A primeira é o alto número de imóveis irregulares, comprados com contrato de gaveta ou herdados sem inventário. A segunda é que boa parte da cidade, perto do mar, dos rios e dos mangues, está em terreno de marinha, que pertence à União. Entender as duas evita surpresas na hora de comprar, vender ou regularizar.

Terreno de marinha: o que muda

Pela lei, terreno de marinha é a faixa de 33 metros medida a partir da preamar média de 1831, à beira do mar e dos rios e mangues em que a maré chega. No Recife, cortado pelo Capibaribe e pelo Beberibe, isso alcança muito mais bairros do que se imagina. Esses terrenos são da União, e o morador tem a ocupação ou o aforamento, não a propriedade plena.

Na prática, isso traz três obrigações:

1. Taxa anual paga à Secretaria do Patrimônio da União (SPU): a taxa de ocupação ou o foro, conforme o caso.
2. Laudêmio: a cada venda, a União cobra um percentual sobre o terreno, normalmente 5%.
3. Autorização da SPU para transferir: sem ela, o registro de imóveis não registra a escritura.

Antes de fechar negócio em Boa Viagem, no Pina, na Imbiribeira ou perto de rio e mangue, confira na matrícula se há inscrição na SPU e se as cobranças estão pagas: o débito fica com o imóvel e passa para quem compra.

ITBI em Recife

O ITBI, imposto da prefeitura sobre a compra de imóveis, tem alíquota padrão de 3% em Recife. Para incentivar a regularização de contratos de gaveta, a prefeitura reduziu a alíquota temporariamente para 2% entre dezembro de 2025 e o início de 2026. Reduções assim já se repetiram; confira na Secretaria de Finanças se há alguma em vigor antes de fazer a escritura.

Em imóvel de terreno de marinha, a compra tem dois custos diferentes: o ITBI, da prefeitura, e o laudêmio, da União. Um não substitui o outro.

Contrato de gaveta e imóvel herdado sem inventário

É o que mais chega aos advogados da cidade. Para cada caso:

• Quem vendeu ainda assina: basta lavrar a escritura e registrar.
• Preço quitado e vendedor desaparecido ou falecido: adjudicação compulsória, hoje possível no próprio registro de imóveis, com advogado (Lei 6.015/1973, art. 216-B).
• Imóvel de quem morreu: inventário, que pode ser feito no cartório quando os herdeiros estão de acordo.
• Posse antiga sem nenhum papel: usucapião. Atenção: terreno de marinha é bem da União e não pode ser adquirido por usucapião; nesse caso, o caminho é regularizar a ocupação na SPU.

Regularização das áreas de interesse social

Nas comunidades ocupadas há décadas, a regularização é feita pela prefeitura, com base na Lei Federal 13.465/2017, e o título sai sem custo para os moradores. O programa municipal A Casa É Sua tem a meta de entregar dezenas de milhares de títulos de posse na cidade. Quem mora numa dessas áreas, em geral, não precisa de advogado para o título; precisa quando há disputa sobre quem tem direito ao imóvel.

Na Justiça pernambucana

As ações sobre imóveis em Recife correm nas varas cíveis da comarca do Recife, do Tribunal de Justiça de Pernambuco (TJPE). Os casos mais frequentes:

• Ex-companheiro, parente ou invasor que não sai do imóvel; veja como reaver um imóvel ocupado.
• Aluguel sem pagamento, com chance de ordem de desocupação em 15 dias se o contrato não tiver garantia (Lei 8.245/1991, art. 59).
• Divisa, muro e passagem entre casas geminadas e terrenos vizinhos; o guia de servidão de passagem explica.

Uma situação comum em Recife

Um casal herda uma casa na Imbiribeira dos pais, que a compraram com contrato de gaveta nos anos 1990. A casa está em terreno de marinha, a taxa da SPU está atrasada e o vendedor original já morreu. São três problemas encadeados: inventário dos pais, regularização da ocupação na SPU com a quitação dos débitos e adjudicação do imóvel. A ordem certa evita pagar duas vezes por documentos que vencem.

Antes de falar com o advogado

Peça a matrícula atualizada e junte escritura ou contrato, IPTU, contas de consumo no endereço e, se o imóvel estiver em área da União, os recibos da SPU. Com isso, já dá para saber se o caminho é a escritura, a adjudicação, o inventário ou a usucapião.

Nossa opinião

No Recife, o imóvel herdado de contrato de gaveta em terreno de marinha é tão comum que já tem roteiro. Nossa opinião é que vale atacar os três problemas em sequência, com um plano, em vez de resolver o mais urgente e deixar os outros para depois. Fique atento às reduções temporárias de ITBI que a prefeitura já ofereceu: elas podem baratear bastante a regularização.

Guias sobre imóveis

• UsucapiãoTempo de posse de cada tipo, usucapião no cartório ou na Justiça e os documentos.
• Ação de despejoQuando cabe, liminar em 15 dias, como o inquilino pode evitar e os prazos.
• Adjudicação compulsóriaImóvel pago sem escritura: o caminho no cartório e na Justiça, documentos, custos e prazo.
• Como reaver um imóvelAção reivindicatória, reintegração de posse ou despejo: qual usar para tirar alguém do seu imóvel.
• Servidão de passagemServidão e passagem forçada: quando o vizinho é obrigado a deixar você passar.
• Usucapião extrajudicialRequisitos, ata notarial, planta, documentos, vizinhos, custos, prazo e quando vai à Justiça.
• Contrato de gavetaValidade, riscos para os dois lados, imóvel financiado e os caminhos para regularizar.
• ITBIQuem paga, alíquotas das capitais, base de cálculo, quando pagar e quando não é cobrado.
• Imissão na posseImóvel comprado ou arrematado ocupado: quando cabe, liminar de 60 dias, prazos e custos.

Para ver tudo o que um advogado imobiliário resolve, em qualquer cidade, veja a página da área.

Dúvidas frequentes em Recife

Como saber se o meu imóvel em Recife fica em terreno de marinha?

A matrícula do imóvel e o carnê de IPTU costumam indicar. Também dá para consultar pelo endereço ou pelo número do imóvel no sistema da Secretaria do Patrimônio da União (SPU). Imóveis perto do mar, dos rios e dos mangues têm mais chance de estar nessa situação.

O que é laudêmio e quem paga?

É uma taxa paga à União quando um imóvel em terreno de marinha é vendido, em geral de 5% sobre o valor do terreno, sem contar as construções. Quem paga é o vendedor, salvo se o contrato disser outra coisa. Sem a certidão da SPU, o cartório não registra a venda.

Quanto é o ITBI em Recife?

A alíquota padrão é de 3%. A prefeitura reduziu a alíquota temporariamente para 2% entre o fim de 2025 e o início de 2026, para estimular a regularização de contratos de gaveta. Antes de pagar, confira na Secretaria de Finanças se há alguma redução em vigor.

Advogado imobiliário em outras cidades: Anápolis, Bauru, Belém, Belo Horizonte, Blumenau, Brasília, Campinas, Cotia, Cuiabá, Curitiba, Florianópolis, Fortaleza, Goiânia, Itajaí, João Pessoa, Joinville, Jundiaí, Maringá, Mogi das Cruzes, Natal, Nova Iguaçu, Piracicaba, Porto Alegre, Rio de Janeiro, Salvador, São José dos Campos, São Paulo, Sorocaba, Uberlândia, Vitória.

Atendimento a distância

Não é preciso ir a um escritório em Recife. Pelo formulário, um advogado parceiro chama você no WhatsApp; a conversa segue por mensagem ou vídeo, e documentos e assinaturas vão pela internet. Os processos de Recife correm no TJPE (Justiça estadual, Pernambuco), em sistema eletrônico, e boa parte das audiências pode ser feita por vídeo.

Atualizado em 22 de outubro de 2026. Conteúdo informativo; valores e regras locais podem mudar, confira na prefeitura e no cartório.