Contrato de gaveta: tem validade? Os riscos e como colocar o imóvel no seu nome

Conteúdo informativo, com base na legislação citada no texto. Não substitui a orientação de um advogado sobre o seu caso.

Contrato de gaveta é o nome popular da compra e venda de imóvel feita só com um contrato particular, sem escritura pública e sem registro no cartório de imóveis. O nome vem do costume de guardar o papel “na gaveta”. Ele é muito comum no Brasil, principalmente em imóveis financiados, em loteamentos antigos e em vendas entre parentes e conhecidos.

Tem validade?

Para quem	Vale?
Entre comprador e vendedor	Sim: prova o negócio, o preço e o pagamento
Para os herdeiros do vendedor	Sim, como prova, mas eles precisam participar da regularização
Para o cartório de imóveis	Não: o dono é quem está na matrícula (Código Civil, art. 1.245)
Para credores do vendedor	Não: o imóvel pode ser penhorado por dívida dele
Para o banco, em imóvel financiado	Não, se a transferência não foi autorizada

Os riscos para quem comprou

• Penhora do imóvel por dívida do vendedor, porque no papel ele ainda é o dono. Quem comprou pode se defender com embargos de terceiro, mas precisa provar a compra.
• Venda dupla: o vendedor vende de novo para outra pessoa, que registra primeiro.
• Morte do vendedor, que obriga a lidar com o inventário e os herdeiros.
• Dificuldade para vender ou financiar, porque nenhum banco financia imóvel sem matrícula no nome de quem vende.

Os riscos para quem vendeu

• Continuar respondendo por IPTU e condomínio, que são cobrados de quem está na matrícula.
• Em imóvel financiado, continuar devedor do banco se o comprador parar de pagar, com o nome negativado.

Imóvel financiado comprado por contrato de gaveta

Quando o vendedor ainda paga o financiamento, a venda sem a autorização do banco é um risco para os dois lados. Para contratos do Sistema Financeiro da Habitação assinados até 25 de outubro de 1996, a Lei 10.150/2000 permitiu regularizar a transferência junto ao agente financeiro. Para contratos mais recentes, a saída é negociar com o banco a transferência do financiamento para o comprador ou quitar o saldo e fazer a escritura.

Os três caminhos para regularizar

1. Escritura e registro, se o vendedor está vivo, é encontrado e aceita assinar. É o caminho mais simples e barato.
2. Adjudicação compulsória, se o imóvel foi pago e o vendedor sumiu, morreu ou se recusa. Pode ser feita no próprio cartório de registro de imóveis, com advogado.
3. Usucapião, se o contrato se perdeu, a cadeia de compras é longa demais ou não há como provar o pagamento, mas você mora no imóvel como dono há anos.

Em todos eles, quanto antes, melhor: o tempo faz o vendedor sumir, os herdeiros se multiplicarem e os recibos se perderem.

Antes de assinar um contrato de gaveta

Se ainda não comprou, peça a matrícula atualizada e as certidões do vendedor antes de pagar qualquer coisa. Prefira fazer a escritura logo. Se não for possível, reconheça as firmas, colete duas testemunhas, descreva o imóvel como está na matrícula e guarde todos os comprovantes de pagamento.

Conte o seu caso no formulário. Um advogado parceiro avalia qual caminho serve para o seu contrato. Veja também o que mais um advogado imobiliário resolve.