Advogado imobiliário em Goiânia: os 4 cartórios, ITBI de 2% e lotes sem escritura

Goiânia cresceu rápido e para todos os lados, com muitos loteamentos vendidos antes de estarem regularizados e uma região metropolitana em que bairros vizinhos ficam em cidades diferentes. Por isso, o primeiro passo de qualquer problema com imóvel aqui é conferir duas coisas: em que município o imóvel fica e o que diz a matrícula.

Os 4 cartórios de registro de imóveis

A capital é dividida em 4 circunscrições, do 1º ao 4º Registro de Imóveis, e cada endereço pertence a uma delas. É lá que está a matrícula, que mostra em nome de quem está o imóvel, se há hipoteca, penhora ou outra dívida e se o loteamento foi registrado.

Para descobrir o cartório, olhe a escritura ou a matrícula antiga. Sem elas, dá para pesquisar pelo endereço no serviço do ONR, o Registro de Imóveis do Brasil, ou perguntar em qualquer um dos quatro.

Atenção à região metropolitana: um imóvel em Aparecida de Goiânia, Senador Canedo ou Trindade está em outro município, com outro cartório, outra prefeitura e outro fórum. Pedir certidão no lugar errado é um erro comum e atrasa tudo.

ITBI: 2%, financiado ou não

Desde a Lei Complementar Municipal 344/2021, o ITBI de Goiânia é de 2% para qualquer imóvel, comprado à vista ou financiado. Antes, a alíquota variava conforme a forma de pagamento.

Quando o valor venal supera o preço do contrato, a Secretaria de Finanças costuma usar o venal. O STJ entende diferente: a base é o que se declarou na compra, e o município só pode cobrar sobre valor maior se demonstrar o erro em procedimento próprio (Tema 1.113). Em compras recentes com ITBI calculado acima do preço pago, vale conversar com um advogado sobre a devolução da diferença.

Na vizinha Aparecida de Goiânia, a alíquota padrão é outra, de 2,5%, e a prefeitura de lá já fez reduções temporárias.

Lote ou casa sem escritura

É a situação mais comum na capital. Os caminhos dependem do que existe de papel:

1. Contrato e pagamento completos, vendedor encontrado: escritura no tabelionato e registro no cartório de imóveis.
2. Loteadora ou vendedor que não passa a escritura de um lote quitado: cabe a adjudicação compulsória, pedida no próprio registro de imóveis, com advogado (Lei 6.015/1973, art. 216-B), ou em juízo.
3. Loteamento irregular ou ocupação antiga sem documento: regularização fundiária pela prefeitura, com base na Lei Federal 13.465/2017, ou usucapião.

Na Reurb, um dos requisitos é não haver conflito entre as partes. Por isso, quando há briga com a loteadora ou com outro ocupante, a OAB de Goiás orienta tentar primeiro um acordo, que depois segue para a prefeitura.

No fórum de Goiânia

Os processos imobiliários da capital tramitam nas varas cíveis do TJGO. Os que mais aparecem:

• Prédio na planta atrasado, tema recorrente com a verticalização de bairros como o Setor Bueno e o Setor Marista. Vencida a carência de 180 dias, quem comprou pode rescindir e reaver o que pagou, com multa, ou ficar com a unidade e receber indenização (Lei 4.591/1964, art. 43-A).
• Casa ou lote ocupado sem consentimento; veja como reaver um imóvel ocupado.
• Despejo de inquilino que não paga (Lei 8.245/1991).

Uma situação comum em Goiânia

Um comprador quita um apartamento na planta no Setor Bueno, recebe as chaves e, dois anos depois, ainda não tem a escritura, porque a construtora não averbou a construção nem individualizou as matrículas. Antes de entrar na Justiça, uma notificação formal costuma destravar o processo; se não destravar, cabe ação para obrigar a construtora a regularizar e indenizar os prejuízos, como a impossibilidade de vender ou financiar.

Antes de falar com o advogado

Tire a matrícula atualizada do imóvel ou do lote e separe o contrato, os comprovantes de pagamento, os carnês de IPTU e as contas no endereço. Se o problema é com uma construtora ou loteadora, guarde também a propaganda, as mensagens e o contrato padrão que você assinou.

Nossa opinião

Em Goiânia, o crescimento vertical trouxe muitos compradores na planta, e o problema mais comum que vemos não é o atraso da obra, mas o atraso da papelada depois da entrega. Recomendamos conferir, antes de assinar, se o memorial de incorporação está registrado no cartório competente, entre os 4 da capital. Depois das chaves, cobre a individualização da matrícula por escrito, com prazo.

Guias sobre imóveis

• UsucapiãoTempo de posse de cada tipo, usucapião no cartório ou na Justiça e os documentos.
• Ação de despejoQuando cabe, liminar em 15 dias, como o inquilino pode evitar e os prazos.
• Adjudicação compulsóriaImóvel pago sem escritura: o caminho no cartório e na Justiça, documentos, custos e prazo.
• Como reaver um imóvelAção reivindicatória, reintegração de posse ou despejo: qual usar para tirar alguém do seu imóvel.
• Servidão de passagemServidão e passagem forçada: quando o vizinho é obrigado a deixar você passar.
• Usucapião extrajudicialRequisitos, ata notarial, planta, documentos, vizinhos, custos, prazo e quando vai à Justiça.
• Contrato de gavetaValidade, riscos para os dois lados, imóvel financiado e os caminhos para regularizar.
• ITBIQuem paga, alíquotas das capitais, base de cálculo, quando pagar e quando não é cobrado.
• Imissão na posseImóvel comprado ou arrematado ocupado: quando cabe, liminar de 60 dias, prazos e custos.

Para ver tudo o que um advogado imobiliário resolve, em qualquer cidade, veja a página da área.

Dúvidas frequentes em Goiânia

Quanto é o ITBI em Goiânia?

A alíquota é de 2%, para imóvel financiado ou não (Lei Complementar Municipal 344/2021). A prefeitura costuma calcular sobre o maior valor entre o preço da compra e o valor venal. Em Aparecida de Goiânia, que é outro município, a alíquota e as regras são outras.

Comprei um lote em Goiânia e nunca recebi a escritura. O que faço?

Primeiro, tire a matrícula do lote no registro de imóveis para ver em nome de quem ele está e se o loteamento foi registrado. Se você pagou tudo e o vendedor não passa a escritura, cabe a adjudicação compulsória. Se o loteamento é irregular, o caminho pode ser a regularização fundiária ou a usucapião.

O imóvel fica em Aparecida de Goiânia. Este conteúdo vale para mim?

A lei federal é igual, mas Aparecida de Goiânia tem registro de imóveis, fórum e prefeitura próprios, com outro ITBI. Antes de pedir qualquer certidão, confirme em qual município o lote está.

Advogado imobiliário em outras cidades: Anápolis, Bauru, Belém, Belo Horizonte, Blumenau, Brasília, Campinas, Cotia, Cuiabá, Curitiba, Florianópolis, Fortaleza, Itajaí, João Pessoa, Joinville, Jundiaí, Maringá, Mogi das Cruzes, Natal, Nova Iguaçu, Piracicaba, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador, São José dos Campos, São Paulo, Sorocaba, Uberlândia, Vitória.

Atendimento a distância

Não é preciso ir a um escritório em Goiânia. Pelo formulário, um advogado parceiro chama você no WhatsApp; a conversa segue por mensagem ou vídeo, e documentos e assinaturas vão pela internet. Os processos de Goiânia correm no TJGO (Justiça estadual, Goiás), em sistema eletrônico, e boa parte das audiências pode ser feita por vídeo.

Atualizado em 22 de outubro de 2026. Conteúdo informativo; valores e regras locais podem mudar, confira na prefeitura e no cartório.