Advogado imobiliário em Salvador: terreno de marinha, ITBI e casa sem escritura

Salvador tem quase 500 anos, e a história aparece nos documentos dos imóveis: casas passadas de geração em geração sem inventário, terrenos ocupados há décadas sem escritura e uma orla inteira em terreno de marinha, que pertence à União. Entender esses três pontos evita surpresa na compra, na venda e na regularização.

Terreno de marinha: Cidade Baixa, orla e Baía

Grande parte da orla atlântica, da Cidade Baixa e das margens da Baía de Todos-os-Santos está em terreno de marinha. Ali, o morador não é proprietário pleno: tem o aforamento (domínio útil) ou apenas a inscrição de ocupação na União. Isso pesa em três momentos:

1. Todo ano, chega a cobrança do foro ou da taxa de ocupação, emitida pela SPU.
2. Ao vender, a União fica com o laudêmio, normalmente 5% do valor do chão, sem contar a casa ou o prédio construído.
3. Na escritura, o tabelião e o registro só concluem o negócio com a autorização de transferência dada pela SPU.

Por ser área pública, a faixa de marinha não entra em usucapião. Quem ocupa sem inscrição precisa se regularizar junto à própria SPU.

ITBI em Salvador

O ITBI da capital baiana tem alíquota geral de 3%, com alíquota menor para imóveis populares, nas condições da lei municipal. Na guia, a Secretaria da Fazenda costuma usar o valor venal quando ele supera o preço do contrato. Para o STJ, porém, a base é o preço declarado, e cabe ao município provar, em procedimento próprio, que ele não corresponde ao mercado (Tema 1.113).

Em imóvel de terreno de marinha, ITBI e laudêmio são cobranças diferentes: um vai para a prefeitura, o outro para a União.

Herança sem inventário e casa sem escritura

As duas situações mais comuns na cidade, e os caminhos para cada uma:

• Herança antiga com herdeiros de acordo: inventário em cartório, mesmo que o falecimento tenha sido décadas atrás.
• Herdeiros brigados: inventário na Justiça.
• Casa quitada, vendedor desaparecido ou falecido: adjudicação compulsória, no registro de imóveis ou em juízo.
• Ocupação longa sem nenhum documento, em área particular: usucapião, que pode correr no cartório se ninguém contestar.
• Bairro inteiro sem título: regularização fundiária conduzida pela prefeitura (Lei 13.465/2017).

Quanto mais tempo a herança fica parada, mais herdeiros aparecem e mais difícil fica reunir todo mundo. Vale começar logo.

No fórum de Salvador

Os processos imobiliários da capital baiana tramitam nas varas cíveis do TJBA. Afora a regularização, três disputas aparecem muito:

• Familiar ou desconhecido instalado num imóvel que não é dele; o passo a passo está em como reaver um imóvel ocupado.
• Inquilino inadimplente, inclusive aquele que entrou por temporada no verão e ficou (Lei 8.245/1991).
• Muro, escada ou caminho entre lotes vizinhos nas ladeiras da cidade; veja servidão de passagem.

Uma situação comum em Salvador

Cinco irmãos herdam a casa dos avós no Rio Vermelho, nunca inventariada desde a morte deles, nos anos 1980. Alguns herdeiros já morreram, e os netos estão espalhados pelo país. O caminho é um inventário em cartório, se todos concordarem, abrangendo as duas gerações, com cada um assinando por videoconferência. Quanto mais se espera, mais herdeiros entram e mais difícil fica reunir todos.

Antes de falar com o advogado

Reúna a matrícula, se houver, a escritura ou o contrato, o IPTU, contas de consumo no endereço, as certidões de óbito e de nascimento quando o problema for herança e, em área de marinha, os recibos pagos à SPU.

Nossa opinião

Em Salvador, herança antiga sem inventário é um dos problemas que mais vemos, e ele piora com o tempo. Nossa recomendação é começar enquanto todos os herdeiros estão vivos e de acordo, mesmo que ninguém queira vender agora. Na orla e na Cidade Baixa, a situação na SPU deve ser conferida junto com o inventário, para que a casa possa ser vendida depois sem surpresas.

Guias sobre imóveis

• UsucapiãoTempo de posse de cada tipo, usucapião no cartório ou na Justiça e os documentos.
• Ação de despejoQuando cabe, liminar em 15 dias, como o inquilino pode evitar e os prazos.
• Adjudicação compulsóriaImóvel pago sem escritura: o caminho no cartório e na Justiça, documentos, custos e prazo.
• Como reaver um imóvelAção reivindicatória, reintegração de posse ou despejo: qual usar para tirar alguém do seu imóvel.
• Servidão de passagemServidão e passagem forçada: quando o vizinho é obrigado a deixar você passar.
• Usucapião extrajudicialRequisitos, ata notarial, planta, documentos, vizinhos, custos, prazo e quando vai à Justiça.
• Contrato de gavetaValidade, riscos para os dois lados, imóvel financiado e os caminhos para regularizar.
• ITBIQuem paga, alíquotas das capitais, base de cálculo, quando pagar e quando não é cobrado.
• Imissão na posseImóvel comprado ou arrematado ocupado: quando cabe, liminar de 60 dias, prazos e custos.

Para ver tudo o que um advogado imobiliário resolve, em qualquer cidade, veja a página da área.

Dúvidas frequentes em Salvador

Quanto é o ITBI em Salvador?

A alíquota geral é de 3%, com alíquota menor para imóveis populares, conforme a lei municipal. Confira a alíquota e a base de cálculo na guia da prefeitura antes de pagar.

Como saber se o imóvel fica em terreno de marinha?

A matrícula do imóvel costuma indicar. Também dá para consultar pelo endereço no sistema da Secretaria do Patrimônio da União (SPU). Imóveis na orla, na Cidade Baixa e perto da Baía de Todos-os-Santos têm mais chance de estar nessa situação.

Herdei a casa dos meus avós e nunca houve inventário. O que faço?

O primeiro passo é o inventário, que pode ser feito no cartório quando todos os herdeiros estão de acordo, mesmo que os avós tenham morrido há muitos anos. Se a cadeia de herdeiros ficou impossível de reconstruir, pode ser o caso de usucapião. Um advogado avalia qual caminho é mais simples.

Advogado imobiliário em outras cidades: Anápolis, Bauru, Belém, Belo Horizonte, Blumenau, Brasília, Campinas, Cotia, Cuiabá, Curitiba, Florianópolis, Fortaleza, Goiânia, Itajaí, João Pessoa, Joinville, Jundiaí, Maringá, Mogi das Cruzes, Natal, Nova Iguaçu, Piracicaba, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, São José dos Campos, São Paulo, Sorocaba, Uberlândia, Vitória.

Atendimento a distância

Não é preciso ir a um escritório em Salvador. Pelo formulário, um advogado parceiro chama você no WhatsApp; a conversa segue por mensagem ou vídeo, e documentos e assinaturas vão pela internet. Os processos de Salvador correm no TJBA (Justiça estadual, Bahia), em sistema eletrônico, e boa parte das audiências pode ser feita por vídeo.

Atualizado em 22 de outubro de 2026. Conteúdo informativo; valores e regras locais podem mudar, confira na prefeitura e no cartório.